Одна из наиболее распространенных разновидностей споров по договорам аренды объектов недвижимости связана с их расторжением из-за неправомерных действий арендатора. Статья 619 Гражданского кодекса РФ позволяет арендодателю требовать в суде досрочного расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями,существенно ухудшает имущество,более двух раз подряд просрочил внесение арендной платы,не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (когда капитальный ремонт является его обязанностью).
Помимо перечисленных случаев договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Как видим, нормы ст. 619 ГК РФ сформулированы в общей форме. В первую очередь это относится к понятию существенного нарушения условий договора. Какое нарушение следует считать существенным? Решать этот вопрос приходится сторонам договора аренды. А при возникновении между ними спора последнее слово принадлежит судьям.
Ниже мы рассмотрим, в каких случаях при рассмотрении исков о расторжении договоров арбитражные судьи становятся на сторону арендатора, а в каких — на сторону собственника имущества.
Решение в пользу арендатора
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2006 по делу № А17-491/3-2006
Требования истца
Городской комитет по управлению имуществом (арендодатель) потребовал расторгнуть договор аренды ООО нежилых помещений. Исковые требования мотивированы тем, что арендатор без получения разрешения собственника недвижимости произвел перепланировку находящихся в его пользовании помещений, чем существенно нарушил условия поименованного договора.
Что установил суд
Истец не доказал, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта.
Вывод суда
Перепланировка арендатором занимаемого помещения не вызвала ухудшения и снижения стоимости арендуемого имущества, следовательно, она не является основанием для расторжения спорного договора со стороны арендодателя.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2003 № А19-4722/03-25-Ф02-3721/ 03-С2
Требования истца
Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд к коллегии адвокатов с иском о расторжении договора аренды и освобождении нежилых помещений в связи с тем, что арендатор не вносил арендную плату.
Что установил суд
Из акта приема-передачи следует, что в аренду передано имущество, не пригодное для коммерческой эксплуатации (износ полов 100%, полностью отсутствуют все внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства). В акте отражена необходимость проведения ремонтно-восстановительных мероприятий.
Вывод суда
Статьей 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества. В указанной ситуации ответчик не имел возможности пользоваться нежилыми помещениями и, следовательно, у него не возникло обязательств по внесению арендных платежей.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.08.2004 № А05-10797/03-6
Требования истца
Мэрия города (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок. Исковые требования мотивировались тем, что участок используется предпринимателем не по назначению.
Что установил суд
Договором аренды устанавливалось, что участок предоставляется арендатору для строительства и эксплуатации автомобильной стоянки большегрузного транспорта. Актом проверки использования земельного участка было установлено, что участок используется ответчиком не только под автостоянку, но и для размещения торгового павильона и кафе.
Вывод суда
Размещение на арендованном участке павильона и кафе не признано судом существенным изменением целевого назначения участка, влекущим досрочное расторжение договора.
Решение в пользу арендодателя
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2006 по делу № А31-4293/2005-15
Требования истца
Областной департамент имущественных отношений (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО о расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика возвратить арендованные помещения, расположенные в здании-памятнике.
Что установил суд
По договору к обязанностям арендатора относятся: использование объекта исключительно по целевому назначению; осуществление комплекса ремонтных работ в установленные арендодателем сроки лишь с предварительного согласия руководителя департамента, по утвержденной проектно-сметной документации и под его надзором. Арендатор изменил целевое назначение помещений, открыв там обувной магазин, и проводил ремонтно-реставрационные работы без утверждения проектно-сметной документации.
Вывод суда
Несоблюдение арендатором условий договора о проведении ремонта относится к существенным нарушениям договора аренды и является основанием для его досрочного расторжения. Таким же основанием для расторжения является нецелевое использование помещений.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.08.2006 № Ф03-А59/06-1/2530 по делу № А59-6070/05-С4
Требования истца
Индивидуальный предприниматель (арендодатель) обратился в суд с иском к ООО о расторжении заключенного с ним договора аренды и выселении ООО из нежилого помещения.
Что установил суд
Комитетом по управлению муниципальной собственностью и ООО (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, представляющего собой отдельно стоящее здание. Позднее указанное недвижимое имущество было приобретено в собственность предпринимателем, который перезаключил с ООО договор аренды.
В соответствии с этим договором арендатор имеет право сдавать указанное имущество в субаренду только с письменного разрешения предпринимателя. Однако, как установил суд, ответчик сдавал арендованные помещения в субаренду, не известив об этом собственника.
Вывод суда
Сдача имущества в субаренду без согласия на то арендодателя нарушает существенные условия договора.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.11.2006 № Ф04-7396/2006(28162-А03-20) по делу № А03-20592/05-4
Требования истца
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании долгов по арендной плате, плате за коммунальные услуги и за потребленную электроэнергию по договору аренды помещений и о расторжении договора.
Что установил суд
Условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечивать сохранность инженерных сетей и коммуникаций в помещениях. В то же время эксплуатация электрооборудования на арендованных площадях велась с нарушением действующих правил. В результате в арендованном помещении возник пожар.
Вывод суда
Необеспечение сохранности инженерных сетей и коммуникаций является существенным нарушением условий договора аренды.
Резюме
Приведенные в этом обзоре судебные постановления, вынесенные в пользу арендаторов, показывают, что:
· собственнику недвижимости не стоит рассчитывать на досрочное прекращение аренды в связи с проведенной арендатором несогласованной перепланировкой занимаемого помещения, если он не может доказать, что тем самым качество арендуемого имущества ухудшилось, а его стоимость снизилась;
· если арендатору было передано помещение в непригодном для использования состоянии, у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы;
· не удастся обосновать иск нецелевым использованием арендованного участка, если земельный участок в основном использовался по назначению.
С другой стороны, из постановлений в пользу арендодателей можно сделать вывод о том, что существенными нарушениями условий договора аренды и основаниями для его досрочного расторжения являются:
· несоблюдение арендатором условий по проведению ремонта (при аренде некоторых объектов, в частности зданий-памятников);
· сдача имущества в субаренду без согласия на то арендодателя;
· необеспечение сохранности инженерных сетей и коммуникаций, если это повлекло причинение ущерба арендованному имуществу.