Строительная организация ввела в эксплуатацию жилой дом, для постройки которого распоряжением администрации выделена земля, где расположена распределительная подстанция, построенная за счет средств застройщика. Стоит вопрос о передаче ее энергоснабжающей организации. Но ведь тогда надо оформить подстанцию в собственность застройщика. В Управлении регистрационной службы нам сообщили, что застройщик не вправе оформить подстанцию в собственность, поскольку она является долевой собственностью (ст. 36 ЖК РФ). Как разобраться в этой ситуации?
Имеет ли право застройщик передать в собственность энергоснабжающей организации распределительную подстанцию, если право предусмотрено в договорах с дольщиками (инвесторами)?
Т. Капустина, Белгород
Состав общего имущества многоквартирного дома и критерии отнесения к такому имуществу определены ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
К общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащем на праве общей долевой собственности владельцам жилых и нежилых помещений, относятся:
помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном строении, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, распределительная станция является общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений, в случае если она:
- предназначена только для обслуживания жилых и нежилых помещений именно этого конкретного многоквартирного дома;
- расположена в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом;
- построена на средства дольщиков (инвесторов).
Объект недвижимости, в том числе и распределительная подстанция, отвечающий указанным выше признакам, является общим имуществом многоквартирного дома, и распоряжение им может осуществляться только участниками общей долевой собственности (владельцами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме) после регистрации права общей долевой собственности.
Порядок регистрации права общей долевой собственности на совместное имущество многоквартирного дома определен ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219. При этом следует заметить, что вряд ли участники общей долевой собственности могут передать указанную подстанцию во владение энергоснабжающей организации. Если указанные условия отсутствуют, распределительная подстанция не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома. Застройщик, для того чтобы передать распределительную подстанцию энергоснабжающей организации, должен подтвердить, что указанный объект не входит в состав общего имущества многоквартирного дома и строился за счет средств застройщика. Кроме того, застройщик должен зарегистрировать право собственности на эту подстанцию и передать ее энергоснабжающей организации по гражданско-правовой сделке в собственность или пользование. Сейчас в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и передачи им жилых или нежилых помещений — объектов долевого строительства, должен быть указан застройщиком в проектной декларации (ст. 19, 21 названного Закона). Участник долевого строительства, ознакомившись с проектной декларацией, уже до заключения договора долевого участия в строительстве должен знать, возведение каких объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, им финансируется и входит в цену договора, а какие объекты будут являться собственностью застройщика или иных участников долевого строительства, заключивших договор участия в долевом строительстве, предметом которого является финансирова ние этих объектов.