Каким образом и что необходимо сделать, чтобы включить в затраты, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, расходы по отделке квартир, полученных в результате инвестиционного договора и оприходованных в качестве товара?
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Квартиры, полученные в результате инвестиционного договора, являются товаром и впоследствии будут продаваться по договорам купли-продажи недвижимости. Отношения купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) общие положения о купле-продаже применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Таким образом, к договору купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже (ст. 454—491 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии с п. 3 ст. 469 ГК РФ при продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Таким образом, считаем, что, для того чтобы отнесение расходов по отделке квартир (перед их продажей) являлось правомерным в целях налога на прибыль, в договоре купли-продажи необходимо конкретно указать предмет договора, а именно какая квартира продается (местонахождение и т.д.), а также элементы отделки квартиры. Желательно элементы отделки (пол, потолок и т.д.) расписать в договоре подробно, т.е. указать качество, может быть, марку, цвет и т.д. элементов отделки.
В связи с тем что продавец в соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ обязан продать квартиру, качество которой соответствует условиям договора, то в данном случае отнесение затрат на отделку квартиры будет правомерным.
Кроме того, считаем, что целесообразно в инвестиционном договоре указать, что ваша организация получает квартиры в результате реализации инвестиционного проекта без отделки.