Существует много причин, по которым постройка может быть признана самовольной. Это и отсутствие прав на землю, на которой стоит здание, и нарушение СНиПов, и просроченное разрешение на строительство. Насколько непросто решать подобные вопросы и оформлять право собственности по таким объектам — читайте в нашей подборке арбитражных дел.
Суд — инстанция последняя
ЗАО в процессе приватизации был передан склад технических материалов как объект незавершенного строительства. Ввиду отсутствия разрешения на строительство у ЗАО не было возможности зарегистрировать право собственности на этот объект, поэтому оно обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения, чтобы пользоваться этим складом как своим собственным.
Cуд, сославшись на ст. 222 ГК РФ, оставил это заявление без удовлетворения, исходя из того, что спорный объект является самовольной постройкой.
ЗАО не согласилось с решением суда и обратилось с жалобой в ФАС, заявив, что склад не является самовольной постройкой, поскольку этот объект возведен в период действия ГК РСФСР от
Однако ФАС установил, что ЗАО обратилось в суд с заявлением уже в период действия нового ГК РФ, а согласно ему спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.
Кроме того, ЗАО не представило каких-либо данных о невозможности регистрации права собственности во внесудебном порядке в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Лишь в случае отказа последнего в регистрации следовало обратиться в суд.
ФАС оставил решение арбитражного суда без изменений.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.12.2006 № А43-4444/2006-13-142)
Мобильная — значит, не самовольная
ООО был построен склад-магазин. Администрация района обратилась в арбитражный суд с иском обязать ООО снести эту постройку как самовольную.
Иск судом был удовлетворен на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Однако апелляционный суд установил, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может считаться лишь недвижимое имущество, к которому относятся согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. ООО представило доказательства того, что построенный склад-магазин не является недвижимым имуществом, так как он изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций. Фундамент спорного объекта представляет собой бетонные плиты, обрамленные бетонной стяжкой, уложенные на подсыпку из щебенки, которые возможно с помощью крана переместить на другое место.
Суд решил, что спорный объект может быть отнесен к мобильным зданиям-сооружениям и не является объектом недвижимости, а следовательно, не может относиться к самовольным постройкам.
ФАС оставил решение апелляционного суда без изменений.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.12.2006 № Ф03-А51/06-1/4367)
Просроченное разрешение и другие «вольности»
Администрация района обратилась в арбитражный суд с иском о признании объекта недвижимости, возведенного предпринимателем Г., самовольной постройкой. Суд иск удовлетворил и обязал Г. снести постройку.
Тогда Г. обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, опираясь на то, что она не создает угрозу жизни, здоровью граждан и не нарушает права и интересы других лиц.
Суд в иске отказал.
Предприниматель Г. подал апелляцию, заявив, что по п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, если этот участок будет предоставлен ему под возведенную постройку.
Апелляционный суд решил, что, хотя было произведено проектирование здания, оформленное главой муниципального образования района, в силу ст. 30 Земельного кодекса РФ этот документ не является свидетельством о предоставлении участка.
Суд установил, что постройка возводилась с просроченным разрешением на производство работ и с нарушением требований к качеству строительно-монтажных работ, поэтому решение суда первой инстанции апелляционный суд оставил без изменений.
ФАС также согласился с этим решением.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.12.2006 № Ф03-А51/06-1/4361)
Магазин «завис» в воздухе
ООО обратилось в суд с иском к мэрии города о признании права собственности на магазин. Общество представило согласования с госинспекцией по охране окружающей среды, Госархстройнадзором, органами санитарного надзора, пожарного надзора и иными органами о соответствии спорного объекта действующим нормам и правилам, считая, что их достаточно для признания права собственности. Суд иск удовлетворил.
Однако апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если владельцу постройки будет предоставлен земельный участок. Документов, подтверждающих этот факт, истцом представлено не было.
ООО обратилось в ФАС, считая, что судом была неправильно применена ч. 1 ст. 222 ГК РФ, так как с момента строительства магазина уполномоченными органами не оспаривались нарушения в части пользования земельным участком. Но доводы ООО не были приняты во внимание, потому что закон предусматривает именно предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ.
ФАС оставил решение апелляционной инстанции без изменений.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.2004 № А55-8104/03-19)
Стена общая, но интересы разные
ООО и предприниматель Л. построили торговый блок с общей стеной, разделяющей два помещения. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное целое, то они считаются отдельными объектами.
ООО и Л. получили право собственности каждый соответственно на свой объект недвижимости.
Впоследствии ООО обратилось в арбитражный суд с иском к Л. для устранения препятствий в использовании своей части здания путем демонтажа части здания, принадлежащей Л., обеспечив отступ от своей части здания на
Суд иск не удовлетворил, поскольку Л. был признан собственником не завершенного строительством здания, а нарушений прав и интересов третьих лиц возведением объекта установлено не было. Документы, на которые ссылалось ООО в подтверждение нарушения своих прав, составлены без участия ответчика.
ООО обратилось в ФАС, т.к. посчитало, что суд не учел, что объект незавершенного строительства стал самовольной постройкой, поскольку в процессе завершения его создания не были соблюдены строительные нормы и правила.
Однако ФАС установил, что возведенный объект соответствует СНиПам, предъявляемым к зданиям предприятий торговли. Поэтому решение арбитражного суда было оставлено без изменений.
(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2006 № Ф08-5220/2006)
Ангар свой, а разрешение чужое
ОАО предоставило ООО земельный участок в постоянное бессрочное пользование под строительство ангара. ООО, полагая, что ему принадлежит право собственности на ангар, обратилось в арбитражный суд с иском о признании этого права. Судом первой и апелляционной инстанций в иске было отказано.
Тогда ООО обратилось в ФАС, ссылаясь на неправильное применение судами п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, если участок будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку. В качестве документов, подтверждающих предоставление участка под строительство ангара, истец представил постановление главы муниципального образования и акт о выборе и обследовании земельного участка.
ФАС установил, что представленные истцом документы не являются доказательством предоставления ООО земельного участка. Из этих документов следует, что строительство капитального складского здания для хранения промышленных товаров разрешено ОАО. О том, что ООО разрешено строительство ангара, из документа не следует.
ФАС оставил решение суда без изменений.
(Постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2006 № Ф09-10005/06-С3)