Как можно оформить сделку купли-продажи жилого дома, находящегося в аварийном состоянии, чтобы получить имущественный налоговый вычет не только по стоимости разваленного дома и прилегающего земельного участка, но и по расходам на его реконструкцию и отделку либо по строительству нового жилого помещения на месте старого?
О.А. Орлова, Комсомольск-на-Амуре
Ответ на ваш вопрос зависит от указанной в договоре купли-продажи цены аварийного жилого дома, а также от того, приобретаете вы его одна или вместе с супругом.
Сначала рассмотрим ситуацию, когда вы являетесь единственным покупателем.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья.
Таким образом, если цена дома составляет 1 млн руб. и более, то, заключив договор купли-продажи, вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на эту сумму. Но для этого в договоре необходимо указать цену дома (а не общую цену аварийного дома и участка под ним или только цену участка), так как подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусматривает предоставления вычета при приобретении земельного участка, даже если на нем расположено жилье.
Если же цена аварийного дома невелика и на его месте вы собираетесь построить новый, затратив при этом на строительство гораздо большую сумму, то вам следует подавать заявление о получении налогового вычета не сразу после заключения договора купли-продажи, а только после завершения строительства (по мнению налоговиков, вычет можно получить после госрегистрции права собственности на новый дом).
При этом о праве на вычет вы можете заявить в связи со строительством нового дома, но не в связи с реконструкцией аварийного здания. Дело в том, что НК РФ допускает принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлена такая покупка, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки или долей в них. В вашем же случае речь идет о покупке ветхого, а не не завершенного строительством здания.
Итак, у вас есть два варианта для получения вычета, причем воспользоваться вы можете только одним из них.
1 Подать заявление о праве на вычет при покупке старого дома.
2 Построить новый дом на месте старого и только после этого заявить о праве на вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство.
По-другому складывается ситуация, если дом приобретается в общую собственность супругов.
В таком случае имеет смысл заключить договор о приобретении дома в совместную собственность. При этом один из супругов может получить имущественный вычет при покупке старого дома, а второй — при строительстве нового. Это позволит им в обоих случаях получить вычеты по максимуму.
Раньше налоговые органы придерживались той точки зрения, что при покупке жилья в совместную собственность супруги могли получить вычет только вместе. Проценты от суммы вычета они устанавливали в своем заявлении (как правило, в зависимости от получаемых каждым из них доходов). Например, муж получает 70% вычета, жена — 30%.
При этом оба супруга в случае последующего приобретения или строительства жилья теряли свое право на вычет. Однако согласно позиции, которую высказал по данному вопросу Минфин РФ, один из супругов, купивших жилье в совместную собственность, может вообще отказаться от вычета и воспользоваться им впоследствии при покупке (строительстве) другого жилья (см. Письмо Минфина РФ от 13.10.2006 № 03-05-01-03/136).