В «ЭЖ» № 48 за 2006 год мы уже писали о проблемах, встающих перед организациями, обязанными платить земельный налог (стр. 9, «Земельный налог: платить или не платить?»). Как показывают письма наших читателей, тема эта далеко не исчерпана.
ООО «Сады Рязани» обратилось к нам со следующей проблемой. Это общество с ограниченной ответственностью является собственником 2-этажного здания и прилегающего земельного участка. 2-й этаж (жилой фонд) передан в муниципальную собственность. Тем не менее ООО до сих пор оплачивает земельный налог в полном объеме. Возникает вопрос: должно ли муниципальное образование компенсировать обществу часть земельного налога, причитающуюся жилому фонду?
По закону плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).
Если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорцио-нально его доле в праве собственности на данный земельный участок (п. 3 ст. 392 НК РФ).
Казалось бы, все предельно ясно: организация, которая приобрела в собственность часть здания, получает и соответствующую часть земельного участка, на котором это здание стоит.
Но вопрос о переходе права собственности на земельный участок регулируется не налоговым, а земельным законодательством. По общему правилу отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Но подп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ делает из этого правила исключение. Когда отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, к новому собственнику переходят только помещения, но не земля.
Иными словами, при продаже отдельных помещений в здании не происходит отчуждения доли земельных участков пропорционально доле площади этих помещений. Поэтому плательщиком земельного налога остается организация, которой согласно правоустанавливающим документам принадлежит на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования занятый зданием земельный участок.
Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике. Например, Арбитражный суд Свердловской области в Решении от 27.07.2004 по делу № А60-12139/2004-С8 рассмотрел следующую ситуацию.
ООО приобрело у акционерного общества часть здания. Это здание было расположено на земельном участке, который находился у продавца (АО) в бессрочном пользовании. Налоговая инспекция пыталась доначислить ООО якобы неуплаченный земельный налог. Однако суд решил, что это общество плательщиком данного налога не является именно потому, что оно приобрело в собственность не все здание, а лишь его часть. Тем более что налог за земельный участок платило АО (в материале «Земельный налог: платить или не платить?» мы описывали сходную ситуацию, когда работники ФНС требовали уплатить земельный налог и с собственника здания, и с арендатора помещений в этом здании).
В данном примере земля принадлежала АО не на праве собственности, но сути дела это не меняет, так как все плательщики земельного налога обладают равными правами и обязанностями независимо от того, являются они собственниками или землепользователями.
Обязанность нового собственника части здания компенсировать плательщику земельного налога часть этого налога законодательством не предусмотрена. Однако в данном деле ООО по договору возмездного оказания услуг (обслуживания помещения) компенсировало акционерному обществу часть налога.
Суд в своем решении не оценивал законность данного условия договора, но мы полагаем, что оно противоречит положениям НК РФ. Ведь само понятие налога предполагает, что он уплачивается за счет денежных средств, принадлежащих самому налогоплательщику (а не третьим лицам; п. 1 ст. 8 НК РФ). Выходом из ситуации, изложенной в вопросе ООО «Сады Рязани», может стать заключение с муниципальным образованием договора о предоставлении собственником права ограниченного пользования своим участком (сервитута). В таком случае он вправе требовать с муниципального образования соразмерную плату (ст. 274 Гражданского кодекса РФ).