Налог на недвижимость: кто на прицеле?

В своем Послании Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике до 2010 г. Президент Владимир Путин указал на необходимость принятия главы Налогового кодекса, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта. Попробуем разобраться в том, что кроется за этим пожеланием.

 

Предыстория вопроса

В настоящее время в целях исчисления налога на имущество физических лиц применяется инвентаризационная стоимость, определяемая при технической инвентаризации жилья по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. При периодических переоценках также учитывается инфляционный процесс. Реальные цены сделок, совершаемых с жилыми помещениями, на порядок выше инвентаризационной стоимости объектов.

Именно поэтому уже давно вынашивалась идея применения в целях налогообложения рыночной стоимости. Официальная позиция ее сторонников такова: применение рыночной стоимости позволит взимать с «толстосумов», владеющих большим количеством элитного метража и зачастую использующих его в коммерческих целях, действительно справедливую величину налога.

В целях «обкатки» идеи был принят Закон от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Реальным его результатом можно считать только сбор новой информации об объектах и выявление возникших проблем.

Тем не менее был разработан проект закона «О дополнении части второй Налогового кодекса Российской Федерации главой 31.1 «Местный налог на недвижимость», рассмотренный Госдумой в первом чтении в июне 2004 г. Второе чтение было запланировано на декабрь того же года. Однако оно так и не состоялось. Это связывают, в частности, с тем, что вице-спикер Госдумы Георгий Боос — один из инициаторов появления законопроекта, отбыл губернаторствовать в Калининградскую область.

И вот теперь свое веское слово сказал Президент. Судя по интенсивности и тональности комментаторов последнего заявления главы государства в лице думцев и высших чиновников, скоро в России действительно может появиться новый налог.

 

Из первых уст

В середине марта этого года в Центральном доме журналиста председатель налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина провела пресс-конференцию на тему: «Чем обернется повышение налога на жилье для малоимущих собственников?». Вот основные тезисы ее выступления:

·        большинству россиян беспокоиться не стоит — налоговое бремя увеличится для тех, кто владеет жильем, количественные и качественные показатели которого действительно велики;

·        местный налог на недвижимость должен заменить налоги на имущество и землю;

·        должна быть разработана единая для России методика оценки недвижимости;

·        оценка будет осуществляться за счет федерального бюджета Роснедвижимостью. Не исключено, что для ее ускорения на конкурсной основе будут привлечены независимые оценщики;

·        ставки налога должны учитывать доход семьи;

·        пока не ясно, будет ли дорабатываться законопроект, прошедший первое чтение в 2004 г., или придется начинать с чистого листа. Рабочая группа по подготовке законопроекта еще не создана. Его принятие к 1 января 2009 г. возможно при оптимальном раскладе. Это зависит от интенсивности работы над ним и быстроты его прохождения через Госдуму;

·        граждане должны иметь возможность оспорить результаты оценки их недвижимости в судебном порядке.

 

Сдувая пыль…

Что же представлял собой законопроект, так и не дождавшийся второго чтения? Ведь он может послужить основой для разработчиков.

Так, в нем было указано, что налогоплательщиками признаются физические лица и организации, обладающие:

·        недвижимым имуществом, входящим в состав жилищного фонда;

·        гаражами, принадлежащими физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам и ТСЖ;

·        дачными и садовыми земельными участками;

·        земельными участками, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости;

·        земельными участками, выделенными под строительство вышеуказанных объектов.

Базой налога признавалась оценочная стоимость недвижимости. Не облагаемая налогом норма должна определяться нормативными актами органов местного самоуправления на основе средней в данном муниципальном образовании стоимости 5 кв. м общей площади жилья.

Оценку объектов предполагалось осуществлять в порядке, определяемом актами органов местного самоуправления, исходя из оценки их рыночной стоимости с применением понижающего коэффициента в размере 0,8. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости утверждаются Правительством РФ. Оценка объектов жилищного фонда, отнесенных к ветхим, аварийным и не отвечающим санитарным требованиям, должна признаваться равной нулю.

Налоговая ставка должна определяться представительными органами местного самоуправления в пределах от 0,1% до 1% налоговой базы. Налоговым периодом является календарный год.

Предполагалось, что органы Росрегистрации будут представлять в соответствующие органы данные о ценах сделок с жильем для определения рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья.

 

Почему рыночная?

Из статьи 3 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 40 НК РФ следует, что рыночная стоимость или рыночная цена (именно о ней сказал Президент) — это стоимостная величина потенциальной сделки.

Но ведь обсуждаемый налог не имеет никакого отношения к сделкам! Так почему же налоговая база привязывается к рыночной стоимости жилья? Тем более что нынешние цены этого специфического товара вряд ли можно назвать рыночными. Порожденные повышенным спросом на квартиры и нездоровой обстановкой, сложившейся в сфере строительства, они скорее являются спекулятивными.

Кроме того, рыночную стоимость жилья в определенном населенном пункте можно определить на основании анализа цен сделок, количество которых должно быть достаточным для этой цели. А как это сделать, скажем, в небольшом, территориально обособленном городке, где сделки с жильем — большая редкость?

Уж если власть не устраивала инвентаризационная стоимость, то следовало вводить в целях налогообложения не рыночную, а некую потребительскую стоимость жилых помещений. Ведь жилье хотя и может быть товаром, но его изначальная и основная функция именно потребительская, поскольку оно долговечно как материальная вещь. Почему же налогоплательщик в данном случае рассматривается только как потенциальный продавец?

Поэтому можно сомневаться в том, что цель введения нового налога — справедливое перераспределение налогового бремени между разными социальными группами. Не подтверждает это и забытый законопроект. Как бы не оказались в числе обиженных большинство собственников жилья…