В марте 2005 года мы приобрели квартиру без каких-либо удобств на 1-м этаже в многоквартирном кирпичном доме. В 2005 году мы самостоятельно провели туда воду и канализацию. При этом пришлось отгородить некоторую площадь путем дополнительно достроенных стен. Мы не реконструировали помещение и не нарушали несущих конструкций, а просто улучшили жилищные условия путем дополнительных надстроек.
Являются ли наши действия нарушением законодательства? Какую ответственность мы можем нести? Какие документы нужно оформить, чтобы продать эту квартиру?
Е. Д. Смирнова
Ответ на вопрос о том, являются ли внесенные вами изменения нарушением жилищного законодательства, зависит от того, согласовали ли вы эти изменения с муниципальными властями.
Поскольку вы улучшили жилищные условия путем дополнительных надстроек, то в данном случае имела место перепланировка жилого помещения, то есть изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (гл. 4 Жилищного кодекса РФ).
Перепланировка может проводиться только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения перепланировки жилого помещения собственник должен представить в муниципальный орган ряд документов:
· заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;
· правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
· проект перепланировки жилого помещения;
· технический паспорт;
· заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о разрешении перепланировки муниципальный орган принимает не позднее чем через 45 дней. Оно является законным основанием для начала ремонтных работ. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Если вами не была соблюдена указанная процедура, это означает, что перепланировка незаконна.
В таком случае по иску заинтересованного лица, например собственника соседней квартиры, суд может обязать вас привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Правда, жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Обратиться в суд с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние может и муниципальный орган, который дает разрешение на проведение перепланировок.
Также выявлением незаконных перепланировок занимаются работники жилищных инспекций. Они вправе оштрафовать собственника квартиры по ст. 7.21 КоАП РФ на сумму до 25 МРОТ.
Если перепланировка не была согласована, то у вас могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Для регистрации договора купли-продажи квартиры потребуются экспликация из БТИ и поэтажный план. А составление этих документов подразумевает выезд специалиста БТИ для осмотра вашей квартиры. При таком осмотре, естественно, будет обнаружено расхождение между информацией, которой располагает БТИ, и фактическим состоянием жилья.
Для того чтобы избежать подобных проблем при продаже квартиры и возможных исков со стороны других жильцов, которых может не устраивать произведенная вами перепланировка, вам следует обратиться в органы местного самоуправления для того, чтобы получить там решение о согласовании перепланировки и тем самым узаконить внесенные вами изменения.