Корпоративная недвижимость — ресурс долговечный, требующий стратегического управления, которое обеспечивало бы прочное положение компании в бизнес-среде. Между тем современное развитие этой отрасли показывает, что для повышения эффективности управления недвижимостью требуется синтез сложившихся здесь управленческих концепций.
Ничто не вечно под луной…
Активная динамика изменений современной конкурентной бизнес-среды требует адекватной корректировки методов хозяйствования — финансово-экономических, технических, информационных, экологических и других составляющих.
Адекватность динамики корректировки определяется в том числе периодом обновления технологий в отдельных отраслях деятельности. Наиболее интенсивно меняется информационная среда, принуждая нас практически ежегодно задумываться о коротком сроке экономической жизни ее компонентов — компьютеров, программного обеспечения, коммуникационных технологий. При этом относительно невысокая стоимость компонентов делает решение проблемы радикально простым — мы покупаем их современные версии и на короткое время восстанавливаем «передовые» конкурентные преимущества.
Все отрасли равны, за малым исключением…
В отрасли недвижимости, где экономическая жизнь активов весьма продолжительна, а сами активы — капиталоемкие, компенсировать подобным образом динамику внешних изменений в большинстве случаев либо нецелесообразно, либо невозможно. Долговечность недвижимых активов диктует необходимость применения комплексной стратегии, предусматривающей как постепенное приспособление самих активов, так и модернизацию способов воздействия на их ключевые характеристики — технические, социальные, экономические, экологические и т. д.
Комплексная сущность недвижимости делает ее уникальным средством корректировки взаимодействия человека с изменяющейся окружающей средой, в том числе за счет:
· совершенствования свойств строительных материалов и конструкций;
· модернизации современных технологий проектирования, строительства и эксплуатации;
· внедрения новых концепций экологичных, интеллектуальных, максимально продуктивных и минимально энергоемких зданий;
· использования современных технологий менеджмента;
· изменения инфраструктуры отрасли недвижимости, в том числе системы профессионального образования и предметного содержания отдельных профессий.
Как свидетельствует современный мировой опыт, именно на данных направлениях находятся мощные резервы для максимизации конкурентных преимуществ бизнеса, использующего для производства товаров и услуг развитую инфраструктуру недвижимых активов. В свою очередь, практическая реализация конкурентных преимуществ на данном направлении относится к компетенции специалистов по управлению корпоративной недвижимостью.
Спасательный круг для утопающего бизнеса
Последствия кризиса начала 1990-х годов для многих компаний в мире стали катастрофическими, так как в условиях резко обострившейся конкуренции традиционные «рецепты выживания» оказались недостаточно эффективными.
Выход был найден в инновационном решении, сформулированном как «возврат к основному бизнесу». Спасательным кругом стала технология аутсорсинга (outsourcing), заключающаяся в разделении бизнеса на основную и сервисную части с последующей передачей второй на подряд. К сервисным были отнесены все функции, которые обеспечивали основную производственную деятельность:
· техническое содержание зданий, сооружений, инженерных систем и технологического оборудования;
· уборка и содержание территорий;
· обеспечение коммунальными ресурсами;
· охрана, питание и бытовое обеспечение работников;
· транспортное обслуживание;
· обеспечение рабочих мест персонала мебелью и средствами коммуникации;
· обеспечение производства необходимыми помещениями и пространствами и т. д.
Последующий анализ результативности аутсорсинга показал, что недооцениваемая ранее составляющая может существенно влиять на экономическую устойчивость основного бизнеса. В условиях резко обострившейся конкурентной борьбы именно в аутсорсинге сервисных функций открылся потенциал повышения эффективности организационных структур любых предприятий.
Выделение комплекса сервисных функций в отдельный вид деятельности потребовало соответствующей реструктуризации профессиональных отношений в отрасли, что привело к формированию новой профессии «Управление инфраструктурой организации» (Facilities Management — FM) соответственно со своими институтами образования, квалификационными требованиями, методами и технологиями.
Кто в доме хозяин?
Таким образом, сегодня в отрасли недвижимости существуют две концепции — традиционная концепция «Управление корпоративной недвижимостью» (Corporate Real Estate Management — CREM) и новая «Управление инфраструктурой организации». При этом к последнему термину часто добавляется определение «стратегическое».
С учетом того что предметные области двух концепций формально стали взаимопересекающимися по многим позициям, на рынке оказания услуг в сфере недвижимости возникла ситуация двусмысленности. Эту двусмысленность еще более усложняют термины Property (букв. — пакет прав на недвижимость) и Real Estate (букв. — недвижимость как физическая сущность), обозначающие один и тот же объект как приложение двух концепций — недвижимость, предназначенную для обеспечения жизнедеятельности человека и для функционирования оборудования.
Если допустить, что Property и Real Estate подразумевают одно и то же, то обе концепции (CREM и FM) должны быть сфокусированы на удовлетворении потребностей пользователей недвижимости, которая для бизнеса является инфраструктурным ресурсом при производстве товаров или услуг. При этом традиционное представление о том, что CREМ-менеджеры работают на стороне спроса услуг, а FM-менеджеры — на стороне предложения этих услуг, в большинстве случаев уже не соответствует действительности.
Рожденные летать и ползать, объединяйтесь!
Если исходить из задачи максимально эффективного обеспечения бизнеса сервисной инфраструктурой недвижимых активов, то лучшим решением представляется стирание традиционных и уже неактуальных границ между CREM и FM с созданием непрерывной предметной среды из прежде обособленных отдельных предметных областей. Искусственные границы двух концепций должны исчезнуть при их интеграции в одну, которую можно сформулировать как «управление корпоративной недвижимостью».
Именно такой подход в наибольшей степени соответствует главной цели — обеспечению реализации целей бизнеса в долгосрочной перспективе за счет максимально эффективного использования долговечных недвижимых активов при минимальных издержках. Фундаментальной задачей при достижении этой цели является обеспечение своевременной и адекватной реакции инфраструктуры недвижимых активов на динамично меняющиеся потребности бизнеса. При этом в центре внимания оказываются вопросы бизнес-планирования и экономики недвижимости.
Формирование преимуществ бизнеса в корпоративном окружении начинается с объективного анализа долгосрочных результатов, связанных в том числе с последствиями аренды или владения недвижимыми активами в контексте меняющихся циклов рынка недвижимости и потребностей бизнеса.
Вследствие самой сущности корпоративных активов контролирующий их CREM- и FM-персонал объективно вынужден вникать в проблемы стратегии бизнеса, игнорируя модели промышленного развития прошлого и сосредоточиваясь на возможностях будущего. При этом требуется безусловная адаптация способов использования недвижимых активов в рамках различных сценариев развития бизнеса. Внутреннее понимание потребностей бизнеса и участие CREM- и FM-персонала в создании бизнес-стратегии совместно с руководством компаний становится сегодня важнейшим условием сохранения значимого положения компании в корпоративной среде.
С учетом вышеизложенного уже самое ближайшее будущее отрасли управления корпоративной недвижимостью представляется в достаточно ясных очертаниях. Рынком будут востребованы профессионалы новой формации, с новым комплектом знаний и умений, которые должны мыслить как менеджеры с дипломом MBA и уметь действовать как инженеры. Концептуально новая профессия должна воплощать принципы теротехнологии (terotechnology), объединяя ранее самостоятельные предметные области экономики, техники, производственного и кадрового менеджмента, права, информационных технологий. С высокой степенью вероятности отраслью будут постепенно игнорироваться специалисты узкой квалификации, все большим спросом со стороны работодателей будут пользоваться профессионалы, решающие проблемы управления корпоративной недвижимостью на всех стадиях жизненного цикла «под ключ».
Генеалогия проблемы
Исторически методология управления недвижимостью начала формироваться с появлением капиталистического промышленного производства, которое требовало организации производственной среды с определенными функцио- нальными характеристиками. Для этого было необходимо решение двух основных задач:
· создание структуры недвижимых активов для организации производства;
· содержание недвижимых активов в должном техническом состоянии.
Со временем недвижимые активы стали вовлекаться в рыночный оборот, появились предпосылки для развития спекулятивного девелопмента, недвижимые активы стали ассоциироваться с вещественной формой капитала, недвижимость стали использовать в качестве залога и товара.
Именно в этот период, который можно датировать последней четвертью XVIII века, сформировались предпосылки для появления двух основных видов профессиональной деятельности в новой отрасли недвижимости — технической эксплуатации (building maintenance) и управления недвижимостью (property management).
При этом техническая эксплуатация концентрировалась исключительно на характеристиках технического состояния конструктивных элементов и элементов инженерного оборудования. К компетенции управления недвижимостью относились функции экономико-стратегической направленности — создание, приобретение или аренда необходимых для основной производственной функции недвижимых активов, экономическое обоснование операций с недвижимостью, управление денежными потоками аренды, организация взаимодействия с поставщиками ресурсов и т.д. В дальнейшем к сфере деятельности управления недвижимостью были отнесены вопросы, связанные с финансово-инвестиционным обеспечением структуры недвижимых активов.
Подобное разделение функций повлекло за собой создание соответствующей инфраструктуры — системы образования, квалификационных требований и даже положения в иерархии организации.
Две вышеописанные функции имели различные цели, решали различные задачи и были вполне самодостаточными.
Указанное разделение функций — с небольшими корректировками в несущественных деталях — существовало вплоть до очередного экономического кризиса начала 1990-х годов.