Либо аренда — либо выкуп

Земельные участки, на которых стоят объекты недвижимости ОАО «Айна», нам были выделены органом местного самоуправления Лоухского р-на на праве постоянного пользования. Согласно ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ до 1 января 2006 г. участки должны были быть переоформлены в собственность или в бессрочное пользование.

К этому сроку ОАО не успело подготовить все необходимые документы. Чтобы избежать штрафных санкций, мы заключили с районной администрацией договор аренды до 1 года, что серьезно повлияло на финансовое положение предприятия, так как арендная плата очень высокая.

1. Могло ли наше предприятие не заключать договор аренды на земельные участки и использовать их согласно выданным разрешениям до 1 января 2008 г.?

2. Можно ли сейчас расторгнуть данный договор?

ОАО «АЙНА», ЧУПА, КАРЕЛИЯ

 

1 В соответствии с действующим законодательством право постоянного пользования земельными участками можно сохранять до 1 января 2008 г.

До этой даты юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Напомним, что первоначально срок перехода на право аренды или собственности был установлен до 1 января 2004 г., потом он был изменен на 1 января 2006 г. На данный момент этот срок установлен до 1 января 2008 г. (Федеральный закон от 25.12.2005 № 192-ФЗ). Таким образом, у юридических лиц имеется почти год в запасе для принятия решения, брать ли земельный участок в собственность или аренду.

2 В принципе вы имеете право расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке на общих основаниях, предусмотренных ГК РФ.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ предусматривает возможность расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, расторжение договора по инициативе арендатора возможно как по основаниям, перечисленным в ст. 620 ГК РФ, так и по основаниям, установленным в договоре аренды. В последнем случае досрочное расторжение договора часто бывает связано с обязанностью уплаты неустойки.

Наконец, досрочное расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон.

Однако, если договор аренды будет расторгнут, ваша организация скорее всего не сможет воспользоваться исключительным правом на приватизацию участка.

В соответствии с подходом ВАС РФ если земельный участок был получен на праве аренды до введения в действие ЗК РФ, то это не лишает собственника недвижимости права его выкупа.

Если же договор аренды был заключен после введения в действие Кодекса (видимо, в вашем случае так и произошло), то, поскольку предприятие уже реализовало право приватизации или аренды в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, оно утрачивает право выкупа (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При расторжении договора аренды вы можете оказаться в «подвешенном» состоянии. С одной стороны, право аренды участка вы утратите, а с другой — не получите и права постоянного (бессрочного) пользования (согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ оно может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам госвласти и органам местного самоуправления).

В случае расторжения договора аренды земельного участка у вас как у собственника зданий, которые на нем расположены, на основании ст. 23 ЗК РФ остается право требовать предоставления ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута): прохода и проезда через участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.п. (ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Таким образом, вы уже воспользовались правом, предусмотренным ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, выбрав аренду участка, а не его выкуп. Поэтому теперь приобрести этот участок в собственность вы можете только на общих основаниях (ст. 38 ЗК РФ).