Многие предприниматели и организации в своей практике сталкиваются с ситуацией, когда для расширения бизнеса приходится увеличивать размеры арендованной площади. В таком случае увеличивается и арендная плата.
Соответственно возникает вопрос: каким образом более грамотно оформить отношения с арендодателем? Заключить новый договор аренды помещения или закрепить изменения в форме дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору аренды? Ведь согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Мы полагаем, что в данном случае возможны оба варианта увеличения арендной платы. Закон не запрещает заключать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества или заключать отдельный договор аренды недвижимого имущества.
Если же будет решено заключить новый договор аренды недвижимого имущества, тогда речь пойдет о новых арендных отношениях. Такой вывод можно сделать из п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где сказано, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок, по существу, является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Пункт 3 ст. 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Если же вы решите закрепить арендные правоотношения в виде дополнительного соглашения, то это также не будет нарушением положений ГК РФ. Дело в том, что существенным условием договора аренды является предмет данного договора (арендованное имущество). Так как в вашем случае увеличивается площадь арендованного помещения, предмет договора аренды меняется. Следовательно, при заключении дополнительного соглашения об аренде новых площадей будет иметь место новый договор аренды, стороны которого могут установить новый размер арендной платы.
Статья 651 ГК РФ устанавливает обязанность по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Она необходима при заключении как нового договора, так и дополнительного соглашения к старому договору.
Это связано с тем, что п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится, что соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы будет считаться незаключенным до тех пор, пока это не будет зарегистрировано.
В заключенном договоре или дополнительном соглашении вы можете указать, что обязанность по подаче и регистрации договора, а также оплата связанных с этим расходов лежит на арендодателе или арендаторе. Порядок государственной регистрации недвижимого имущества определен в Законе РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135).