Многие организации, арендуя помещение для собственных нужд, переделывают его по своему усмотрению. Минфин России в Письме от 20.10.2006 № 03-03-04/1/703 разъяснил, к чему в таком случае стоит готовиться арендаторам.
Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и по окончании договора аренды подлежат передаче арендодателю.
Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества без вреда для этого имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (подп. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).
В случае если неотделимые улучшения арендованного имущества производятся арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит (если иное не предусмотрено законом).
Чиновники в Письме Минфина России № 03-03-04/1/703 рассмотрели вопрос, связанный с учетом арендодателем произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество, стоимость которых ему не возмещается.
Напомним, что с 01.01.2006 согласно п. 1 ст. 256 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
Порядок амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен ст. 258 НК РФ.
Согласно п. 1 этой статьи капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, который определяется для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией, утверждаемой Правительством РФ.
При этом положениями п. 1.1 ст. 259 НК РФ установлено, что налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно). Так же под эту норму попадают расходы, понесенные в случаях достройки, дооборудования, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств, суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ.
Принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, Минфин РФ не разрешает списывать на расходы для целей налогообложения прибыли амортизационную премию в размере 10% на неотделимые улучшения, произведенные арендатором.
В этом случае арендатор остается в проигрыше. Но это не единственный минус для арендатора. В Письме Минфина России от 28.08.2006 № 03-03-04/1/640 сообщается, что расходы арендатора капитального характера в виде неотделимых улучшений, произведенные с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, включаются в состав основного средства и амортизируются до окончания действия договора аренды. По окончании срока договора арендатор должен прекратить начисление амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений.
Продолжить начисление амортизации в установленном порядке организация сможет только в случае пролонгирования договора аренды.