Капитальное строительство далеко не всегда завершается передачей готового объ-екта заказчику. Застройщик может просто прекратить свое юридическое существование в результате банкротства. А те, кто вложил в строительство деньги, будут втянуты в долгую судебную тяжбу и столкнутся с проблемами налогового учета.
Ситуация. В 1998 году организация вложила средства в строительство офиса (пристройка к жилому дому), отразив их на счете 08 «Капитальные вложения». НДС не возмещали. Объект должны были сдать через полгода, но застройщик обанкротился. После длительного процесса, в январе 2006 года, суд признал за организацией «право долевой собственности в объекте незавершенного строительства 10-этажного дома в виде нежилого дома и долю в праве на общее имущество жилого дома». В свидетельстве о праве собственности использована эта же формулировка. Никаких актов приема-передачи организация от застройщика не получала и уже не получит.
Можно ли перевести долю в «незавершенке» в основные средства и какие документы для этого необходимы?
Когда и как можно возместить НДС?
Когда следует начать платить налог на имущество, если фактически помещение эксплуатируется?
Имеет ли организация право оплачивать квитанции за коммунальные услуги и проводить всякого рода расходы по офису, учитывая их при исчислении налога на прибыль?
1 Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
· объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо при предоставлении организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
· объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
· организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
· объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Как следует из предоставленной информации, помещение не только предназначено для использования, но и уже фактически эксплуатируется. Это подтверждается, в частности, установлением договорных отношений с контрагентами, оказывающими коммунальные услуги.
Поэтому в случае выполнения трех остальных условий объект можно принять к учету в качестве основного средства. Документами, необходимыми для его учета, будут являться судебное решение, признавшее право собственности организации на объект, и свидетельство о праве собственности.
По нашему мнению, то обстоятельство, что в названных документах офис поименован как объект незавершенного строительства, в данном случае значения не имеет. Важно, что он используется организацией. Однако необходимо устранить противоречие между официальным наименованием объекта и фактом его использования как завершенного строительством объекта. Для этого следует осуществить процедуру принятия его в эксплуатацию согласно существующим правилам. При отсутствии застройщика инициатором проведения такой процедуры должен выступить собственник.
ВНИМАНИЕ!
В соответствии с п. 6 ПБУ6/01 объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно доле в общей собственности.
2 В 1998 году, когда организация уплатила денежные средства застройщику для строительства офиса, действовал Закон от 06.12.91 № 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость».
Порядок исчисления налога регулировался ст. 7 данного Закона, которая, в частности, предусматривала, что сумма НДС, подлежащая внесению в бюджет, определяется как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные ими товары (работы, услуги), и суммами налога, фактически уплаченными поставщикам за материальные ресурсы (работы, услуги), стоимость которых относится на издержки производства и обращения.
При этом суммы налога, уплаченные при приобретении основных средств и нематериальных активов, в полном объеме вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет, в момент принятия на учет основных средств и нематериальных активов.
СПРАВКА
Согласно ст. 1 Закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ Закон «О налоге на добавленную стоимость» утратил силу с 01.01.2001 в связи с введением в действие главы 21 НК РФ. Поэтому в настоящее время организация не может воспользоваться правом на вычет, предусмотренным приведенной нормой данного Закона.
Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного строительства (абз. 1 п. 6 ст. 171 НК РФ).
Возникает вопрос: имеет ли право организация на вычет в связи с приобретением объекта незавершенного строительства?
Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты сумм налога, указанных в приведенном абзаце, производятся в порядке, установленном абз. 1 и 2 п. 1 ст. 172 НК РФ. Данными абзацами предусмотрено следующее.
Налоговые вычеты, указанные в ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, документов, подтверждающих уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных п. 3, 6—8 ст. 171 НК РФ.
Вычетам подлежат, если иное не установлено ст. 172 НК РФ, только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации либо фактически уплаченные ими при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, после принятия на их учет с учетом особенностей, предусмотренных ст. 172 НК РФ и при наличии соответствующих первичных документов.
В рассматриваемом случае право собственности организации на объект незавершенного строительства было признано решением суда. При этом у налогоплательщика отсутствуют счета-фактуры, необходимые для вычета согласно п. 1 ст. 172 НК РФ. Данное обстоятельство лишает его возможности получить вычет по НДС в связи с приобретением объекта незавершенного строительства.
Поскольку в настоящее время офис фактически используется по назначению, можно предположить, что организация приобретала товары (работы, услуги) для выполнения строительно-монтажных работ, необходимые для его достройки. Если это так, то при наличии соответствующих счетов-фактур и соблюдении всех вышеупомянутых условий налогоплательщик имеет право на вычет сумм НДС, уплаченных им при приобретении данных товаров (работ, услуг). При этом затраты на приобретение могут быть отражены на счете 08 до принятия на учет всего объекта в целом.
Следует отметить, что вычет по НДС необязательно должен быть заявлен в том периоде, когда у налогоплательщика возникло право на него. Предъявление налогового вычета — это право, а не обязанность. Поэтому реализовать его налогоплательщик может в любое время.
Необходимо также обратить внимание на то, что возмещение сумм НДС возможно и при отсутствии у налогоплательщика в определенный период операций, являющихся объектом налогообложения. Такой вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 03.05.2006 № 14996/05: «...нормами главы 21 Кодекса не установлена зависимость вычетов налога по приобретенным товарам (работам, услугам) от фактического исчисления налога по конкретным операциям, для осуществления которых приобретены данные товары (работы, услуги). Реализация товаров (работ, услуг) по конкретным операциям в том же налоговом периоде не является в силу закона условием применения налоговых вычетов».
3 Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ
Минфин РФ в Письме от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35 разъяснил, в частности, следующее:
«Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты...
Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 № 91н, предусмотрено, что допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Данная норма во взаимодействии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств устанавливает право для руководителя организации выносить решение о принятии указанных выше объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств».
Исходя из приведенных положений чиновники делают вывод, что вопрос об учете такой недвижимости в составе счета 01 и включении в объект обложения по налогу на имущество организаций не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта. Если учитываемые на счете 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией, указанное имущество должно подлежать обложению налогом на имущество организаций.
Аналогичные выводы содержатся и в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2006 № А38-5824/-17/499-2005.
В данной ситуации после признания за ней права собственности на офис и начала его фактической эксплуатации организация имеет возможность отнести объект к основным средствам. С этого же периода данную недвижимость следует признавать объектом обложения налогом на имущество организаций.
4 Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ для целей налогообложения прибыли в составе расходов учитываются обоснованные и документально подтвержденные затраты налогоплательщика, за исключением затрат, указанных в ст. 270 НК РФ. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные соответствующими документами.
Помещение офиса фактически эксплуатируется и используется организацией при осуществлении предпринимательской деятельности, поэтому расходы на оплату коммунальных, а также иных услуг, связанных с содержанием данного объекта, являются экономически обоснованными. Поэтому они могут быть учтены в целях налогообложения прибыли при наличии подтверждающих их документов.