Закрыто — заходите!

Сегодня закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) — это самая быстрорастущая категория фондов на отечественном рынке коллективных инвестиций.

 

С начала 2006 г. общее число ЗПИФН в России выросло более чем в два раза. По данным Национальной лиги управляющих, по состоянию на конец ноября 2006 г. в России работало 514 ПИФов, из них 112 — закрытые. Для сравнения: самых популярных фондов акций было 150.

С начала 2006 г. на рынке недвижимости был отмечен беспрецедентный рост цен. Поэтому объяснима ситуация, при которой разделить неожиданную «радость» участников строительного рынка решили многие российские инвесторы, в том числе частные.

Инвестиции в недвижимость требуют значительных вложений. Тогда как ЗПИФН снимает это ограничение и делает инструмент доступным практически всем.

По мнению Андрея Богданова, руководителя юридического управления Агентства инвестиционных проектов, фонды «становятся более открытыми для частного инвестора со средним капиталом». С этим можно согласиться, если принять за «средний капитал» сумму порядка
1 млн руб. (минимальная сумма, требуемая для вхождения в рынок ЗПИФН).

Кстати, средний размер счета в закрытых фондах, в том числе в фондах недвижимости, составляет около 100—120 млн руб. В открытых ПИФах он не превышает 200 тыс. руб.

«Говорить о массовости инвестирования средств в фонды недвижимости пока преждевременно, сегодня ЗПИФН — это инструмент для довольно «продвинутого элитарного инвестора», — сообщил «ЭЖ» главный стратег инвестиционной компании «ФИНАМ» Семен Бирг.

Однако, по его мнению, ЗПИФН может быть отличным способом накопления средств на покупку недвижимости для частного инвестора в отличие от банковских депозитов или других форм инвестирования. В этом случае рост стоимости недвижимости будет коррелирован ростом стоимости паев независимо от состояния других рынков.

Считается, что риски пайщика ЗПИФН — стандартные риски инвестора по снижению стоимости имущества, составляющего фонд. Однако фонды недвижимости относятся к так называемому реальному сектору, и вследствие этого они менее подвержены колебаниям рынка.

Действительно, рынку недвижимости не знакомы капризы фондового и денежного рынка. Вместе с тем, как показывает печальный опыт дефолта 1998 г., отсидеться в тихой гавани фонда недвижимости при глобальном кризисе вряд ли получится.

«Один из серьезных минусов подобного инвестирования — «закрытость» фондов, именно она оказывает сильное влияние на ликвидность данного инструмента», — полагает С. Бирг. По его словам, биржевое обращение данных паев с целью расширения круга продавцов и покупателей не решит этой проблемы, к тому же не все фонды смогут пройти процедуру листинга.

«Выход на биржу для ЗПИФН сегодня — это непозволительная роскошь», — заявил «ЭЖ» гендиректор управляющей компании «Солид Менеджмент» Вадим Сачков. Низкая ликвидность фонда недвижимости — серьезное препятствие на пути инвестора, готового размещать свои средства на пять и более лет.

«Главный риск инвестирования в ЗПИФН — это риск самого проекта и недостаточного профессионального управления фондом», — сообщил В. Сачков. Так, фонды, ориентированные на вложение средств в «перегретые» рынки, вряд ли смогут показать приличную доходность.
Г-н Сачков считает, что в сегменте московского типового жилья «веселого роста, наблюдаемого в течение последнего года, скорее всего не будет», а значит, даже небольшое повышение цен в этом секторе рынка инвесторов вряд ли устроит. А вот инвестиции в офисную недвижимость или в отдельные региональные проекты могут быть высокорентабельны.