В настоящее время в мире насчитывается 50 тыс. торговых центров (ТЦ). Из них 40 тыс. расположены в США, еще 1500 — в Западной Европе. На долю России приходится пока лишь 300 ТЦ. Причем половина из них действует в Москве. Однако именно российский потребительский рынок уже несколько лет подряд признается международными экспертами одним из самых привлекательных. По итогам прошлого года объем розничной торговли в России составил 245 млрд долларов. Прогнозы на 2006 год — более 300 млрд долларов.
Согласно результатам глобального исследования, проведенного компанией Colliers International, сегодня Москва — мировой лидер по объему строящейся недвижимости. В настоящее время в столице и ближайшем Подмосковье одновременно возводится множество объектов, общая площадь которых составляет 26,9 млн кв. м. Существенную долю в ней занимает и торговая недвижимость, рынок которой в России в последние годы развивается особенно активно.
Еще пять лет назад на 1000 жителей столицы приходилось
С 2000 по 2005 год с учетом инфляции реальные доходы москвичей выросли на 60%. На рост благосостояния населения девелоперы реагируют десятками новых проектов. Впрочем, развитие рынка связано не только с увеличением покупательной способности населения. Еще один аспект — снос рынков, ярмарок и других объектов, где совершали покупки многие россияне.
2006 год ознаменовался новым витком развития розничного сетевого ритейла. Но несмотря на активную экспансию всемирно известных сетей и динамичное развитие игроков сетевого ритейла о перенасыщении столичного рынка торговой недвижимости говорить пока рано. Он продолжает считаться наиболее привлекательным для инвестиций в розничные торговые сети. Это подтверждают количество заявленных новых проектов, а также появление новых сетей и брендов («Эльдорадо» — сеть «ЭТО», Mercury — Beauty Club, «Боско ди Чельеджи» — Paul Smith, «Русские самоцветы» с одноименной сетью).
По словам Маргариты Мурановой, начальника управления инвестиций и развития Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, до 2010 года в столице будут введены в строй еще около 180 крупных объектов розничной торговли. Этот сегмент недвижимости развивается настолько быстро, что московское правительство в ближайшее время намерено актуализировать Генеральную схему размещения крупных торговых объектов, так как объемы строительства, расписанные в ней до 2020 года, будут выполнены на десять лет раньше.
Регионы несколько отстают от столицы в динамике развития, однако и здесь эксперты отмечают усиление девелоперской активности. Количество городов, привлекших внимание застройщиков, и проектов в них исчисляется десятками.
Специалисты рынка выделяют три основных направления развития девелоперской активности в регионах.
1 Экспансия западного капитала. На региональных рынках появляется все больше крупных зарубежных торговых операторов. К ним относятся «ИКЕА», «Ашан», «Рамстор», Metro Cash& Carry. Несмотря на существующие административные барьеры: получение земельных участков, необходимых разрешений на строительство, подключение к инженерным системам и коммуникациям — «иностранцы» активно осваивают регионы России.
Динамичной реализации новых иностранных проектов способствуют свободный доступ зарубежных операторов к значительным и сравнительно дешевым финансовым ресурсам, а также отработанные технологии создания торговых объектов. В то время как отечественные девелоперы существенно отстают по обоим пунктам. Эксперты прогнозируют: невзирая на все препятствия, экспансия иностранного капитала продолжится как за счет уже работающих операторов, так и вследствие прихода новых.
2 Деятельность столичных девелоперов. Они создали свой бизнес в Москве и Санкт-Петербурге и стараются расширить его за счет регионов («Мосмарт», «О’кей», «Лента»). Так как возможности развиваться в центре у них становится все меньше, они и дальше будут увеличивать свое присутствие в регионах.
3 Сетевые региональные девелоперы. В последние два года многие региональные девелоперские компании либо уже приступили к созданию нескольких торговых объектов в разных городах, либо заявили о своих намерениях создать подобные проекты. В отдельных случаях речь идет не о строительстве самостоятельных торговых центров в разных городах, а о сетевом девелопменте: то есть эти комплексы позиционируются как единая сеть объектов с одинаковым названием, схожим позиционированием и близкими маркетинговыми концепциями («Июнь» (ОАО «Регионы»), «Парк Хаус» (ГК «Время»), «Планета» («РосЕвроДевелопмент»). Как отметил Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International:, «сетевые региональные девелоперы, несмотря на возрастающую конкуренцию, будут играть определяющую роль на региональных рынках. Они станут привлекательными для поглощения другими представителями сетевого девелопмента или объектами инвестиционных продаж».
Активное развитие рынка торговой недвижимости — свидетельство тому, что страна постепенно уходит от стихийных базаров и «челночной» торговли. Все больше россиян предпочитают делать покупки в комфортных условиях. То есть происходит не просто увеличение числа торговых центров, а перепрофилирование покупательского спроса.
Мнение
ЮРИЙ МЕРЕМИНСКИЙ, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА КОНСАЛТИНГА КОМПАНИИ PENNY LANE REALTY
— Отечественный рынок торговой недвижимости пока нельзя назвать полностью сформировавшимся. Но если рассматривать крупные города-миллионники с их уровнем развития рынка, то процесс формирования от начальной стадии до стадии наличия качественной конкуренции в России произошел в 5 раз быстрее, чем в США, и в 2—2,5 раза быстрее, чем в развитых азиатских странах.