Ситуация, когда арендатор платит за электроэнергию и коммунальные услуги в съёмном помещении, - не редкость. Естественно, потом он надеется вернуть НДС.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очень часто на практике в договорах аренды закрепляют обязанность арендатора заключить с арендодателем соглашения о компенсации (возмещении) расходов арендодателя по оплате электроэнергии, коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг, связанных с содержанием арендованного имущества.
После выхода в свет Письма Минфина РФ от 03.03.2006 № 03-04-15/52 арендаторам, которые заключили с арендодателями соглашения о компенсации расходов по электроэнергии или возмещают арендодателям стоимость электроэнергии на основании выставленных счетов-фактур, будет очень трудно доказать налоговикам обоснованность принятия к вычету НДС по данным расходам.
Из указанного Письма следует, что поскольку арендодатель в силу ст. 539 ГК РФ не является энергоснабжающей организацией и сам не оказывает услуги по снабжению электроэнергией, то он не вправе перевыставлять счета-фактуры на электроэнергию арендаторам. Логика проста: нет реализации услуг – нет и счета-фактуры. А если у арендатора нет счета-фактуры, то нет и права на вычет НДС, перечисленного арендодателю в составе суммы компенсации.
Что же делать, если арендодатель все же выставил арендатору счет-фактуру на оплату электроэнергии? Представляется, что такой счет-фактуру не следует регистрировать в книге покупок, если, конечно, у налогоплательщика нет желания поспорить с налоговиками в суде.
А спор этот вполне возможен. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99, на которое ссылается Минфин в своем Письме, указано, что соглашение о компенсации расходов на электроэнергию не является договором на электроснабжение, но оно устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемом помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону. Следовательно, платежи арендатора за электроэнергию, хотя и не являются в данной ситуации составной частью арендной платы, неразрывно связаны с арендой помещения и являются для арендодателя существенным условием заключения договора аренды. Поэтому указанные платежи можно квалифицировать как суммы, иначе связанные с оплатой реализованных услуг (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Однако, по нашему мнению, есть более надежный способ сохранить право арендатора на вычет НДС по электроэнергии. Для этого нужно включить данные расходы в состав арендной платы. При этом необязательно, чтобы арендная плата была в виде фиксированной неизменной суммы. В договоре аренды можно предусмотреть, что арендная плата определяется по формуле: плата за пользование помещением плюс коммунальные платежи.
При этом арендодатель ежемесячно выставляет один счет-фактуру на общую сумму, в котором указывает: «Оплата за аренду». В этом случае у арендатора никаких проблем с вычетом НДС не возникнет.
У арендатора есть еще один способ сохранить право на вычет НДС – заключить договор энергоснабжения напрямую с энергоснабжающей организацией. Однако процедура заключения таких договоров сложна и длится месяцами, а нередко и годами. Кроме того, требуются немалые затраты на согласование всевозможных проектов и технических условий.
СПРАВКА
Согласно п. 2 ст. 539 ГК РФ договор электроснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
Поэтому данный способ приемлем только для тех арендаторов, которые имеют долгосрочные арендные отношения, арендуют солидные площади, имеют технические и финансовые возможности для заключения подобных договоров.
Остальным арендаторам остается выбирать: либо отказаться от вычета НДС, либо спорить с проверяющими, либо искать способы для «спасения» вычета. Последний вариант нам представляется более предпочтительным. Тем более что Минфин скорее всего будет применять аргументацию, изложенную в Письме от 03.03.2006 № 03-04-15/52, и к коммунальным расходам, услугам связи, Интернету, другим расходам, которые арендатор компенсирует арендодателю.