Я собственник двух приватизированных комнат в коммунальной квартире, которые находятся под одним почтовым адресом. Нужно ли мне этим комнатам присваивать разные адреса, чтобы продать разным покупателям? Куда для этого следует обращаться?
С. Ершова
В данном случае следует говорить не о почтовом адресе, а о данных кадастрового и технического (инвентаризационного) учета недвижимого имущества. Именно эти данные имеют первостепенное значение при заключении сделок с недвижимостью.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов. Учет объекта недвижимости сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
Из содержания вопроса можно предположить, что после приватизации комнаты являются единым объектом недвижимости, который соответственно имеет один кадастровый номер, и вам было выдано одно свидетельство о регистрации права собственности. В то же время комнаты, входящие в единый объект недвижимости, должны иметь свои обозначения в государственном техническом учете объектов недвижимости, который ведут специализированные организации.
Возникает вопрос: должен ли собственник объекта недвижимости, намеревающийся продать его часть (в нашем случае одну из двух комнат), предварительно зарегистрировать право собственности на каждую комнату в отдельности и получать два свидетельства о регистрации? По нашему мнению, не должен. Более того, нормы Закона не позволяют это сделать.
Государственная регистрация права на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона). До заключения сделки в отношении одной из комнат каких-либо изменений прав не происходит, а подтверждать свои права на часть объекта собственнику всего объекта нет необходимости. Следовательно, оснований для регистрации нет.
Такие основания возникнут только тогда, когда будет заключен договор купли-продажи одной из комнат: у покупателя возникнет право на эту комнату как на самостоятельный объект недвижимости, а у продавца — прекратится на нее право и возникнет право на другой самостоятельный объект — оставшуюся в его собственности комнату. Трансформация комнат как единиц технического (инвентарного) учета и составляющих объекта недвижимости в самостоятельные объекты должна происходить именно после заключения договора, а не до этого. В итоге сторонам договора будут выданы свидетельства о регистрации права собственности на самостоятельные объекты недвижимости с присвоением им кадастровых номеров. При этом прежний объект, состоящий из двух комнат, прекратит свое существование.
Согласно п. 2 Правилам оказания услуг почтовой связи, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 № 221, почтовый адрес — это место нахождения пользователя данных услуг с указанием почтового индекса соответствующего объекта почтовой связи. Он применяется прежде всего для доставки корреспонденции и обозначения места нахождения физических и юридических лиц и производен от технического учета недвижимости. Следует отметить, что по одному почтовому адресу могут находиться несколько объектов недвижимости.