Суммарная кадастровая стоимость земли в России сегодня составляет 23,6 трлн руб., рыночная же оценка значительно превышает официальную статистику. Впрочем, рядовые граждане и предприятия должны только радоваться такой разнице: земельный налог, выросший в нынешнем году в разных регионах от 3 до 12 раз, при расчете на основе реальных рыночных цен может также многократно увеличиться…
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений должна проводиться в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 на основании статистического анализа рыночных цен.
Но если сравнить кадастровую стоимость земли в целом по России (23,6 трлн руб.) и рыночную оценку земель в Подмосковье, сделанную экспертами риэлтерских компаний (800 млрд дол.), то становится ясно, что только столичный регион «закрывает» большую часть официального показателя Роснедвижимости.
Цены ценам рознь
Конечно, цены на землю в Московской области — самые высокие в стране. Рыночная стоимость одной сотки в ближайших районах Подмосковья колеблется от 5 до 120 тыс. дол. в зависимости от направления и удаленности от города. Но ведь и в других регионах они подтягиваются к столичному уровню. Например, в самом центре России — в Свердловской области — рыночная стоимость одной сотки составляет 2,5 тыс. дол., в Сочи — 20 тыс. дол., а в пригороде колеблется от 6 до 12 тыс.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли возникает прежде всего из-за того, что большинство сделок с участками непрозрачны и фиксируемые в договоре купли-продажи цены далеки от реально уплачиваемых сумм.
Физические лица стремятся ограничить «потолок» официальной цены размером налоговых вычетов, которые могут получить участники сделки, то есть суммой 1 млн руб., а оставшиеся деньги передаются по «серым» схемам.
При продаже участков предприятиями зачастую используются юридические механизмы смены собственников в компаниях, которым они принадлежат, а если сюда добавляются офшоры, то найти концы (а точнее говоря, реальные цены) становится просто невозможно.
Деформированный рынок
Опережающий рост рыночных цен по сравнению с кадастровой стоиомостью земли во многом объясняется деформацией рынка из-за действий государственных органов, причем свой «весомый вклад» здесь вносят чиновники всех уровней.
Так, в Московской области сегодня цены на землю растут галопирующими темпами, и принято считать, что их повышение во многом вызвано дефицитом свободных площадей. На самом же деле около 60% Подмосковья занимают территории, принадлежащие федеральным ведомствам.
В самой столице ситуация со стоимостью земельных участков в результате действий региональных властей еще более сложная. Московские чиновники искусственно закрывают столичный строительный рынок для внешних подрядчиков, используя механизм распределения участков.
По сути, сейчас необходимо провести независимый аудит эффективности использования земель органами власти всех уровней, чтобы вовлечь в хозяйственный оборот новые участки и таким образом снизить цены. Масштабная проверка нужна также потому, что муниципальные власти зачастую равнодушно относятся к свободным площадям, расположенным на их территории. С частных собственников они собирают немалый налог, а государственные участки, как говорится, зарастают бурьяном…
Для расширения земельного рынка целесообразно сократить количество согласующих органов, принимающих решение о предоставлении, изъятии и переводе участков из одной категории в другую.
Сокращение административных барьеров, по мнению независимых аналитиков, даст возможность увеличить объемы земель именно тех категорий, которые сейчас наиболее востребованы на рынке. Речь идет о росте объемов земель поселений за счет перевода площадей сельскохозяйственного назначения под строительство типового и индивидуального жилья, а также расширении земель промышленности. На сегодняшний день срок перевода земли из одной категории в другую составляет около года, а затраты — от 350 до 600 дол. за сотку.
При сохранении же существующей сегодня административной деформации рынка цены на землю будут расти прежними темпами, по крайней мере еще два года. Платежеспособный спрос ежегодно увеличивается на 10—12% (за вычетом инфляции), а предложение участков остается на прежнем уровне.
Попробуй заплати
Рост рыночных цен неизбежно приведет к увеличению кадастровой стоимости участков, на основе которой с этого года предприятия и граждане уплачивают земельный налог. Причем юридические лица во многих регионах с трудом смогли сделать необходимые платежи в бюджет, просто потому что далеко не везде была определена точная кадастровая стоимость земли.
Например, в той же Московской области она рассчитывалась не для всех земель, а для ограниченного перечня участков, для которых региональные власти установили такую оценку. Для остальных площадей кадастровую стоимость по задумке областного руководства нужно определять по аналогии с участками, попавшими в перечень.
В результате собственники участков, не попавших в список, были вынуждены обращаться в территориальные подразделения Роснедвижимости с просьбой определить цены своих земель. Предприниматели понимали, что за несвоевременную или неполную уплату земельного налога им придется заплатить штрафы, для определения размера которых чиновники уж точно найдут нужный нормативный документ...
По оценке экспертов компании «Новая площадь», по Московской области завершенный вариант кадастрового плана можно ожидать только через 3—4 года. И это в самом сердце страны, а что происходит в отдаленных регионах…
Устранить недостатки существующего земельного кадастра можно при переходе к кадастру недвижимости, законопроект о котором уже одобрило Правительство. От точности и размера его оценок будут зависеть объемы налога на недвижимость, который предстоит платить всем нам: и гражданам, и предприятиям. В прошлом году россияне заплатили в казну 48 млрд руб. земельного налога, а что их ждет в будущем? Редакция «ЭЖ» продолжит эту тему в одном из следующих номеров.
Кадастровая стоимость земель поселений по отдельным регионам РФ, руб./кв.м