Какова правовая суть наиболее часто встречающихся договоров, которые заключаются между хозяйствующими субъектами и гражданами-потребителями при строительстве жилья? (Санкт-Петербург)
Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с хозяйствующим субъектом, осуществляющим строительство жилого дома, договоров, в соответствии с которыми граждане становятся соучастниками деятельности организации в строительстве, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Впоследствии гражданам передаются квартиры в построенном доме.
Как правило, подобные отношения оформляются договорами о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, о финансировании строительства жилого дома и т.п. Граждане называются «дольщиками». Хозяйствующие субъекты считают, что при исполнении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности, регулируемые главой 55 ГК РФ и не подпадающие под действия Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Однако признание подобных договоров договорами о совместной деятельности необоснованно. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Отличительными особенностями этого договора являются осуществление всеми его участниками совместной деятельности, соединение вкладов, наличие для всех общей цели, достигаемой посредством ведения этой деятельности.
В рассматриваемых отношениях между гражданином и хозяйствующим субъектом конечная цель деятельности участников, как правило, различна.
Конечной целью исполнения заключенного договора для граждан является получение квартиры для проживания, а для контрагента — получение денежных сумм в счет оплаты передаваемой гражданину квартиры.
Кроме того, как правило, участие в совместной деятельности по строительству жилого дома для хозяйствующих субъектов является их предпринимательской деятельностью.
При этом оформление отношений с гражданами договором простого товарищества противоречит п. 2 ст. 1041 ГК РФ, согласно которому сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Изучение подобных договоров показало, что организации оформляют отношения с физическими лицами путем заключения с каждым отдельным гражданином самостоятельного двустороннего договора. Между тем заключение отдельных двусторонних договоров с каждым участником на строительство конкретной квартиры противоречит сущности совместной деятельности товарищей.
Таким образом, несмотря на включение в рассматриваемые договоры условия о том, что «стороны объединяются для ведения совместной деятельности по строительству жилого дома», их квалификация как договоров простого товарищества не отражает действительных отношений сторон и не может быть признана обоснованной.
Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей строительство (заказчиком или иным участником инвестиционной деятельности), с физическими лицами договоров о финансировании строительства жилого дома и последующей передаче гражданам квартир.
Такие отношения оформляются договорами об инвестиционной деятельности, об уступке права требования, о финансировании инвестиционной доли и т. п. Граждане, заключившие подобные договоры, называются «инвесторами». Хозяйствующие субъекты рассматривают их в качестве субъектов инвестиционной деятельности и не руководствуются Законом «О защите прав потребителей».
Квалификация заключенных гражданами договоров как инвестиционных не означает, что к возникшим отношениям не может применяться упомянутый Закон. Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а также один из видов экономической деятельности, которая может носить статус предпринимательской или не являться таковой. Инвесторами могут быть наравне с юридическими лицами, государственными или муниципальными образованиями физические лица.
Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности. Однако он не регулирует гражданско-правовые вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельнос-ти, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполне-ние определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным еще не дает ответа на вопрос о гражданско-правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применения к отношениям по данному договору ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей». Если такой договор заключается гражданином в целях удовлетворения своих личных бытовых нужд, то к данным отношениям исходя из содержания ст. 9 Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» должен применяться Закон «О защите прав потребителей».
Каковы последствия нарушения исполнителем обязательств по выполнению работ по строительству в установленный срок? (Ульяновск)
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Поэтому, если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей потребителю соответствующей квартиры, исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона «О защите прав потребителей».
Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ регламентируются ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», соответствующие положения которой дают потребителю право выбора:
-
назначить исполнителю новый срок;
-
потребовать уменьшения цены за выполнение работы;
-
отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.
Помимо этого, п. 5 той же статьи предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки обязательства, которая определяется в размере трех процентов цены выполнения работы. Если же указанная цена в договоре отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены заказа, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квартиры по договору. При этом положение о добровольном порядке удовлетворения требования потребителя об уплате неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».
Каковы последствия передачи потребителю квартиры с недостатками? (Руза)
В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем нарушаются соответствующие положения ст. 4 Закона «О защите прав потребителей».
Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», согласно п. 1 которой потребитель по своему выбору вправе требовать:
-
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
-
соответствующего уменьшения цены выполненной работы;
-
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков;
-
выполнения работы своими силами или третьими лицами.
Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если в установленный им срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем или обнаружены существенные недостатки работы.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с такими недостатками.