Накануне майских праздников Пленум ВАС РФ решал вопрос, может ли общее имущество нежилых зданий отчуждаться отдельно от основных помещений и находиться в индивидуальной собственности. Можно ли приобрести площадь одного только холла или лестничной площадки здания? Ознакомимся с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в проекте постановления. Тем более что с ней должны будут считаться арбитражные суды, если этот проект будет принят Пленумом ВАС РФ.
Пленум ВАС РФ 30 апреля 2009 г. рассматривал проект постановления «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Определимся с понятием общего имущества нежилых зданий.
Общие помещения связывают несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания. К ним, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Эти помещения общего пользования, именуемые также вспомогательными, можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования
в качестве нежилого помещения. Именно их судьбу и пытается решить Пленум ВАС РФ.
Правовой пробел
Вопрос о праве распоряжения общим имуществом зданий давно ждет решения.
Действующим законодательством не определен правовой режим использования общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. Он предусмотрен только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Вместе с тем в ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости, оборот которых разрешен. Но среди объектов недвижимого имущества, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, способных выступать в качестве самостоятельных объектов, такие помещения не поименованы.
В результате возникла неопределенность.
Противоречивая практика
Суды самостоятельно пытались восполнить этот пробел, рассматривая споры предпринимателей, делящих лакомые куски недвижимости. Правда, решений много и все они разные. Арбитражная практика выявила три проблемы.
1. В ЕГРП, как правило, в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений[1]. В связи с этим другие собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования[2].
2. Когда вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, появляется основание утверждать о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, у которого может и не быть основных помещений в этом здании. Кроме того, в случаях, когда госорганы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, последние обжалуют их действия и (или) подают иски к продавцам о признании права собственности на вспомогательные помещения. Арбитражные суды обычно отказывают в таких исках[3].
Существует и противоположная практика, когда признается право собственности покупателя на помещения общего пользования, не закрепленные в договоре[4].
3. Возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и расходах на их содержание[5].
Разъяснения ВАС РФ
С целью приведения судебной практики к единой позиции Пленум ВАС РФ и намерен дать свои разъяснения.
Важным заключением Пленума ВАС РФ станет вывод о применении аналогии закона в вопросах определения правового режима общего имущества нежилых зданий. Напомним, что в соответствии с частью 1 ст. 6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.
В случае принятия проекта постановления суды будут обязаны применять к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, нормы статей о долевой собственности жилых помещений (ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).
Что это значит?
Распространение этих норм на объекты нежилого назначения означает, что:
- владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть продать помещение общего назначения можно только при согласии всех сособственников и при выполнении определенных условий (см. с. 14);
- каждому собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля общего имущества здания;
- собственники помещения не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на основное помещение. Другими словами, при продаже помещения в здании (офис, склад и т.п), к покупателю автоматически переходят права на долю в общем имуществе здания;
- каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
ПОДРОБНЕЕ О РАССМАТРИВАЕМЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПЛЕНУМА ВАС РФ
На что может рассчитывать счастливый обладатель собственности в нежилом здании? Можно ли приобрести часть подвала или крыши и как поступать регистрирующим органам в таких случаях? По этим вопросам 30 апреля 2009 г. Пленум ВАС РФ начал готовить разъяснения, следование которым приведет разрозненную судебно-арбитражную практику к единым стандартам.
Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, написано в проекте постановления. Такая доля общего имущества принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Таким образом, при приобретении офиса, складского или иного нежилого помещения к покупателю автоматически переходит право собственности на долю общего имущества. При этом реализовать желание иметь свидетельство о собственности на часть лестницы на основании приобретения какого-то помещения не получится. Регистрирующий орган откажет.
Как определить размер доли
Такая доля будет рассчитываться исходя из существа указанных отношений пропорционально площади помещений, находящихся в собственности. Это общее правило. Кстати, судебная практика складывается в этом же направлении. Например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 06.02.2009 № Ф03-104/2009, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что суд предыдущей инстанции неправомерно выделил доли каждому из собственников непропорционально размеру их долей.
ВАС РФ в проекте обращает внимание на одно исключение, позволяющее определить размер доли общего имущества без точной привязки к площади основного помещения, находящегося в собственности: доля может быть иной, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в других помещениях здания.
Правило о пропорциональности размера доли общего имущества к площади основного помещения конкретного собственника не может быть изменено даже по соглашению всех сособственников здания (если неприменимо приведенное исключение). Поэтому соглашения сособственников о передаче доли в общем имуществе друг другу или третьим лицам заранее обречены. Они недействительны.
Как оформляется переход доли
Приятная новость в проекте: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Наконец-то станут невозможны злоупотребления продавцов, когда после заключения договора они предлагали оформить в аренду или выкупить часть лестницы и холла на первом этаже, чтобы элементарно войти в здание.
Подобный шантаж усугублялся отказами арбитражных судов в удовлетворении исков покупателей о признании права собственности на не указанные в договоре вспомогательные помещения[6]. Вместе с тем была и противоположная практика, когда суды признавали право собственности покупателя на помещения общего пользования[4].
Вскоре покупатель сможет не бояться шантажа со стороны продавца. Даже если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания, они перейдут к нему автоматически, отмечено в проекте.
Впрочем, приобретая нежилые помещения, покупателю следует поинтересоваться, а не заключали ли прежние сособственники каких-либо соглашений о режиме использования общего имущества. Вполне может оказаться, что такое соглашение имеется. Например, собственники вправе одобрить такой режим, при котором собственник конкретного помещения будет нести расходы на содержание общего имущества в большем размере, чем ему положено исходя из площади занимаемого основного помещения. Если такой «обремененный» собственник продаст свое помещение, то новому «счастливому» приобретателю придется смириться с принятыми до него правилами.
В данном случае суд не сможет ему помочь и признать существующее соглашение недействительным.
РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ
Обезопасить себя от неожиданных новостей поможет включение в договор купли-продажи нежилых помещений условия об обязанности продавца уведомить покупателя о любых действующих соглашениях о режимном использовании общего имущества здания с обязательством передать такое соглашение покупателю.
Правда, такое режимное решение согласно проекту постановления должно быть принято единогласно всеми собственниками здания. Об этом следует помнить, если неприятность все же обнаружится.
В числе особенностей режима, отмеченных в проекте, является порядок проведения ремонтных работ в помещениях, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Можно ли крышу сдать в аренду
Пленум ВАС РФ в проекте постановления намерен изменить свою позицию о невозможности передачи в аренду отдельных частей здания. Напомним, что в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация заключения договора между собственником здания и владельцем рекламной конструкции, в соответствии с которым последнему предоставлялось право использовать крышу для размещения рекламы. Суд решил, что заключенный договор является непоименованным и не противоречит ГК РФ, то есть не считается договором аренды, поскольку отдельные конструктивные элементы не могут выступать объектом договора аренды.
На этот раз Пленум ВАС РФ собирается принять противоположную позицию: отдельные части здания могут быть переданы в аренду (пользование). При этом ВАС РФ отметил, что такое решение принимается сособственниками помещений в здании. Например, как отмечено в проекте постановления, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др. Арендодателем в таком случае признаются все сособственники, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Можно ли купить часть подвала
Такая возможность скорее всего появится, но при условии, что такое помещение предварительно выделено. При этом должны выполняться четыре условия.
Во-первых, с решением (о выделении из состава общего имущества здания отдельного помещения) согласились все сособственники здания.
Во-вторых, имеется техническая возможность выдела. В качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.
В-третьих, при выделе соблюдены строительные, санитарные и иные нормы и правила.
В-четвертых, без выделенного помещения сохранилась возможность нормальной эксплуатации всего здания.
Выделенное таким образом помещение, отмечено в проекте постановления, может служить объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.).
Если выполняются все четыре условия, сособственники смогут инициировать внесение в ЕГРП записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости. При этом погашается запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости. В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании,
в собственность иного лица.
Обратная ситуация: придание зданию статуса единого объекта недвижимости с занесением соответствующей записи в ЕГРП также возможна. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае в ЕГРП вносится запись о праве собственности названного лица на здание и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.
* * *
Итак, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вскоре даст ориентиры. Представляется, что с принятием давно ожидаемого разъяснения судебная практика станет единообразной, а предприниматели смогут более точно прогнозировать свои ожидания от инвестирования в недвижимость.
____________________
[1] Постановления ФАС Уральского округа от 21.06.2007 № Ф09-4706/07-С6, от 08.11.2007 № Ф09-9098/07-С6, от 04.10.2007 № Ф09-7056/07-С6, ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2007 № Ф03-А37/07-1/4534, от 29.01.2002 № Ф03-А51/01-1/2850, ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.97 № Ф04/255-35/А70-97, от 10.07.2006 № Ф04-4114/2006(24213-А70-21), ФАС Центрального округа от 22.02.2005 № А62-823/04, ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, от 11.04.2005 № А65-20938/03-СГ3-15.
[2] В удовлетворении исков отказано: постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04, ФАС Уральского округа от 30.11.2004 № Ф09-3955/04-ГК, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.97 № Ф04/255-35/А70-97, ФАС Центрального округа от 22.02.2005 № А62-823/04.
[3] Постановления Президиума ВАС РФ 10.09.2002 № 3673/02, ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2003 № Ф03-А51/03-1/1447, от 18.12.2002 № Ф03-А51/02-2/2512, ФАС Поволжского округа от 11.04.2005 № А65-20938/03-СГ3-15, ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2005 № А05-4663/04-24, от 14.01.2005 по делу № А56-12757/04. ФАС Уральского округа от 08.11.2007 № Ф09-9098/07-С6, от 20.01.2005 № Ф09-4495/04-ГК.
[4] Постановления ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, ФАС Уральского округа от 14.08.2000 № Ф09-1092/2000-ГК, ФАС Московского округа от 26.02.2008 № КГ-А40/391-08-П, от 10.07.2007 № КГ-А40/6495-07, от 15.03.2007 № КГ-А40/1688-07.
[5] Постановления ФАС Уральского округа 03.09.2003 № Ф09-2398/03-ГК, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2004 № Ф04-5254/2004(А45-3315-28).
[6] ФАС Уральского округа от 22.11.2005 № Ф09-3815/05-С3, от 21.06.2007 № Ф09-4706/07-С6, ФАС Поволжского округа от 15.07.2004 № А55-11869/03-14, от 26.04.2007 по делу № А12-34868/05-С62, ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2002 № Ф03-А51/01-1/2850, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2006 № Ф04-4114/2006(24213-А70-21), ФАС Московского округа от 26.02.2008 № КГ-А40/391-08-П, от 10.07.2007 № КГ-А40/6495-07.