Государственная регистрация перехода права собственности при выполнении покупателем условий оплаты по договору аренды с правом выкупа должна быть осуществлена, если договор содержит все существенные условия для купли-продажи недвижимого имущества (Определение ВАС РФ от 06.04.2009 № 1284/09).
ООО обратилось в суд с требованием к ОАО о передаче в собственность и государственной регистрации прав на нежилое помещение по заключенному между ними договору аренды с правом выкупа.
В дополнительном соглашении к договору содержалось условие об обязанности ООО выкупить помещение, что и было им исполнено путем уплаты полной выкупной стоимости. Однако ОАО свои обязательства надлежащим образом не исполнило и спорное помещение не передало.
Отказ в переходе права собственности ОАО мотивировало тем, что в допсоглашении не указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче имущество.
Суд поддержал арендатора, ставшего собственником.
В пункте 1 ст. 624 ГК РФ определено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.
Исследовав содержание договора и допсоглашения, суды пришли к выводу, что документы в совокупности содержат признаки договора купли-продажи. Оплату по нему ООО произвело в полном объеме. Следовательно, оно приобрело в собственность спорную недвижимость, переход права собственности на которую должен быть зарегистрирован. Право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним»).
ОАО с решениями судов не согласилось и обратилось в ВАС РФ. Однако судьи ВАС РФ сочли аргументы нижестоящих судов убедительными и в надзорной жалобе ОАО отказали (Определение ВАС РФ от 06.04.2009 № 1284/09).
В Определении есть указание на позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу (постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08), согласно которой к дополнительному соглашению об изменении условий договора аренды в части выкупа арендованного имущества подлежат применению требования к форме договора купли-продажи. Следовательно, такое соглашение нуждается в государственной регистрации.
Таким образом, заключенный договор аренды с последующим выкупом арендованного имущества содержит признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, а значит, при соблюдении покупателем условий об оплате переход его права на такое имущество подлежит государственной регистрации.