Аналитические обзоры и прогнозы развития рынка коммерческих помещений класса С, наиболее востребованных средним и малым бизнесом, встречаются крайне редко. Выполнить такую работу предприятиям самим проблематично из-за ограниченных средств и отсутствия квалифицированных специалистов. Поэтому будет интересен предлагаемый подход к прогнозированию в период кризиса ценовых показателей аренды коммерческой недвижимости класса С в сегменте офисно-складских комплексов для среднего и малого бизнеса.
Подход к выбору методов
Прогнозирование как направление деятельности, связанное с принятием решений, предполагает набор приемов получения вероятностных оценок (это и есть определение прогноза) как в период эволюционного развития, так и в период скачков. Один из них мы наблюдаем в настоящее время.
Наиболее известным методом прогнозирования эволюционных изменений является экстраполяция тенденций, дающая хороший результат при описании базовых тенденций представительным набором данных и допустимым лагом или прогнозным горизонтом.
В период скачка ориентация на тенденции, обычные в период плавного роста или стабилизации экономики, не может служить основой для принятия решений и планирования на перспективу. При возрастающей сложности принятия решений в таких условиях можно использовать другие методы прогнозирования. Среди них – методы (особенно для прогнозирования макропроцессов или сложных систем), базирующиеся на различных вариациях мозговых атак. Но возникают проблемы с поиском экспертов, их психологической совместимостью при важнейшей роли руководителя процесса. Разновидностью таких методов являются экспертные оценки и прогнозы.
При скачках, имеющих временную протяженность, позволяющую вместить ряд промежуточных замеров основных параметров рынка, можно воспользоваться методами экстраполяции. Однако при этом параметр времени выступает в них как весьма существенный, а степень доверия к прогнозу падает из-за нестрогого соблюдения требуемых догматов представительности выборки и лага. Поэтому для прогнозирования параметров рынка в период скачка целесообразно комплексно использовать как методы экспертных оценок, так и методы интерполяции тенденций внутри прогнозного горизонта.
СПРАВКА
Для офисно-складских комплексов класса А принято формировать арендную плату исходя из так называемой чистой арендной ставки. Она включает только оплату аренды, то есть право временного владения и пользования недвижимостью. Все остальные арендные расходы не включаются в арендную ставку, и арендатор оплачивает их дополнительно. Это:
1) компенсация налогов на собственность;
2) компенсация налогов или арендных платежей за землю;
3) компенсация расходов по страхованию недвижимости;
4) компенсация налога на добавленную стоимость;
5) оплата эксплуатационных услуг;
6) коммунальные платежи (вода, тепло, электроэнергия, водослив).
Для офисно-складских комплексов класса В и С действует другая практика: в ставку арендной платы, как правило, помимо чистой арендной ставки входят платежи по приведенным выше пунктам 1–5. В ряде случаев в ставку не включают НДС. С начала 2009 г. подавляющее большинство арендодателей в борьбе за арендатора в ставку арендной платы стали включать и стоимость коммунальных платежей.
Источник: www.skladno.ru
Двухфакторная модель
При прогнозировании изменения ставки арендной платы можно применять двухфакторную модель. Первый фактор, который в условиях экономического кризиса оказывает существенное влияние на ставку арендной платы, – фактор изменения стоимости недвижимости в 2009 г. Его действие обусловлено резким изменением соотношения спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости.
Рыночная стоимость недвижимости тесно связана с величиной арендной ставки через величину доходности вложенного в недвижимость капитала. Поэтому при анализе рынка исходим из гипотезы, что арендные ставки будут изменяться пропорционально изменению рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
Эксперты по-разному оценивают изменение стоимости коммерческой недвижимости, но едины в том, что в 2009 г. она будет постепенно снижаться. Для складской недвижимости, по нашим данным, за последние полгода фактическое снижение стоимости недвижимости составило 35%.
По данным других экспертов, рыночная стоимость коммерческой недвижимости продолжит снижение и составит 50% по сравнению со стоимостью в начале сентября 2008 г., то есть до начала кризиса (диаграмма 1).
Вторым фактором, способным оказывать существенное влияние на ставку арендной платы, является изменение курсов валют, в которых определяется ее величина. Помимо долларов США это еще евро и российские рубли.
Колебание этих валют друг относительно друга в последние полгода было существенным.
В настоящее время основной валютой на рынке аренды коммерческой недвижимости фактически становится рубль. Поэтому, чтобы прогнозировать арендную ставку в рублях, необходим прогноз изменения в 2009 г. стоимости валют. Задав по февраль 2009 г. фактические значения стоимости валют с использованием экспертных данных на конец 2009 г. в размере 45 руб./долл. и 52 руб./евро, можно составить прогноз до конца года в форме линейной интерполяции (диаграмма 2).
Используя приведенные прогнозы изменения в 2009 г. рыночной стоимости недвижимости и курсов валют, несложно спрогнозировать изменение средних величин арендной ставки для разных категорий недвижимости.
Для складского помещения класса С, которое сдавалось в докризисный период по ставке 204 евро/м2 в год (с учетом коммунальных платежей), прогноз изменения арендной ставки в 2009 г. представлен на диаграммах 3 и 4.
Аналогичные расчеты можно выполнить и для других категорий сдаваемых в аренду помещений в целевом сегменте офисно-складских комплексов для предприятий малого и среднего бизнеса.
Следует отметить, что полученные значения арендной ставки в рублях имеют сложный характер в диапазоне с ноября 2008 г. по январь
2009 г. Это связано с резким снижением стоимости рубля относительно евро и доллара в этот период. Конечно, в реальности была более сглаженная картина (диаграмма 4), резкого скачка арендной ставки в рублях не наблюдалось. Наоборот, именно в этот период произошел массовый переход арендодателей от ставок в долларах и евро к ставкам арендной платы в рублях. Объяснить это можно только тем, что многие арендаторы уже ощутили на себе снижение спроса. В таких условиях получить какие-либо дополнительные доходы в аренде от кратковременного всплеска стоимости валют маловероятно.
Представленная выше двухфакторная модель была построена в конце декабря 2008 г. Проведенные в феврале 2009 г. точечные исследования целевого сегмента офисно-складских комплексов позволили сделать вывод, что данная модель дает оптимистический прогноз изменения ставки арендной платы и лишь на 10% отличается от фактического уровня средних арендных ставок, сложившихся к этому времени в исследованном целевом сегменте рынка. Поэтому можно утверждать, что данный прогноз адекватно отображает процессы, происходящие на рынке в период скачка.
Корректировка
В условиях более резких изменений в экономике или кризисных явлений, что с позиций прогнозирования оценивается как скачок, меняется подход к подготовке материалов для принятия решений как арендодателями, так и арендаторами.
Рассмотренный подход к прогнозированию базируется на сочетании экспертных методов с традиционно применяемыми в условиях стабильной экономики методами интерполяции и экстраполяции тенденций. Качественно меняющиеся тренды основных показателей являются, по крайней мере на ранней стадии, объектами экспертных прогнозов.
Однако для принятия решений в столь сложное время одних качественных суждений недостаточно. Точный ход трендов необходимо подтверждать более частыми исследованиями их опорных точек, что и создает основу для принятия рациональных управленческих решений. Критерии оценки остаются прежними: масса прибыли на значительном временном интервале при понижающейся норме прибыли.