Приватизация земли по льготной цене

Собственник недвижимости имеет право на получение земли, расположенной под ней, по льготной цене независимо от того, признается он первоначальным собственником или приобрел ее на вторичном рынке. Необходимым условием для этого является факт выкупа недвижимости, в том числе третьим лицом, у государственного (муниципального) образования. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08.

Согласно части 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. Данный вопрос особенно актуален сейчас, так как срок выкупа земельных участков по льготным ценам истекает 1 января 2010 г. (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, далее – Вводный закон).

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым требованием о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов муниципального образования (далее – Управление) в приватизации земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности общества. Весь процесс закрутился вокруг цены, по которой можно приватизировать участок.

В свое время Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснил порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и приобретаемого по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ. Как указал пленум, в этом случае нужно руководствоваться Вводным законом, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Напомним, что он устанавливает два отдельных порядка определения цены для двух категорий собственников.

Первый порядок (п. 1 ст. 2 Вводного закона) предусматривает льготные расценки на выкуп земли и распространяется на следующих собственников:

• которые приобрели на таких землях собственность, отчужденную из государственной или муниципальной собственности;
• возвели новую собственность вместо ранее снесенной;
• у которых право собственности на объекты возникло до вступления в силу Земельного ко декса.

Для остальных собственников установлен иной порядок определения цены без льготной составляющей (п. 2 ст. 2 Вводного закона).

Объект недвижимости, расположенный на спорном участке земли, был изначально приватизирован организацией, которая затем продала этот объект обществу.

После приобретения недвижимости в собственность общество настаивало на передаче ему земли на льготных условиях. Однако Управление возражало, мотивируя тем, что общество нельзя отнести к льготной категории собственников, поскольку объект недвижимости приобретен не в результате приватизации государственной или муниципальной собственности, а по договору купли-продажи на вторичном рынке.

До настоящего времени судебная практика по данному вопросу складывалась противоречиво: часть судов отказывала вторичным собственникам недвижимости в принятии решения в их пользу, часть решений принималась в их пользу. Для наглядности примеры судебных решений представлены в таблице.

На этот раз дело было передано в Президиум ВАС РФ, который в постановлении от 09.04.2009
№ 14649/08, приняв сторону общества, счел уважительными следующие аргументы.

Право собственника на льготу обусловлено отчуждением недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При этом неважно, приобретена недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке. Основополагающим является тот факт, что первоначально она была выкуплена у государственного (муниципального) образования.

До недавнего времени позиция ВАС РФ не была однозначной. Но принятое в пользу вторичного собственника постановление Президиума ВАС РФ должно стать основополагающим для судов в спорах о льготной цене на землю.

Таблица

Решения о приватизации по льготной цене вторичными собственниками