Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Многие считают, что право, предусмотренное ст. 621 ГК РФ, позволяет требовать от арендодателя продлить договор аренды с сохранением прежних условий. Подобная ситуация рассмотрена в постановлении ВАС РФ от 19.05.2009 по делу № А40-30560/08-25-227. Что же решил суд?
Сетевой супермаркет десять лет арендовал торговое помещение. Срок договора истек, и супермаркет обратился с просьбой продлить договор на новый срок. При этом хотелось не только продлить аренду, но и сохранить условия прежнего договора, в частности о размере арендной платы, которая согласована десять лет назад и существенно ниже сегодняшней. Арендодатель отказался.
Супермаркет обратился в МКАС при ТПП РФ с требованием признать за ним право на продление договора аренды на новый срок с сохранением прежних условий. Это право МКАС подтвердил.
Арендодатель стал искать защиты в арбитражном суде. В борьбе за право остаться арендатором стороны дошли до высшего суда.
Прежде чем переходить к вердикту ВАС РФ, разберемся в правовой природе преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Продление аренды
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на «заключение договора на новый срок». При этом договор аренды, оформленный таким образом, суды расценивают как новый договор аренды (например, постановления ФАС Московского округа от 06.10.2006 № КГ-А40/9332-06 и ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 № А52-2078/2008).
Но, как правило, арендаторы считают, что арендодатель обязан предоставить имущество в аренду на новый срок. И не важно, собирается он и дальше сдавать свое имущество в аренду или нет. Если арендодатель отказывается, арендаторы обращаются в суд с требованием о понуждении его заключить договор аренды на новый срок. Такая позиция ошибочна.
Если арендодатель решил больше не сдавать имущество в аренду, никто не может заставить его изменить решение. Так, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 22.06.2005 № Ф03-А73/05-1/1028 отметил, что в ст. 621 Гражданского кодекса РФ не установлена обязанность сторон заключить договор на новый срок, а указано лишь на преимущественное право арендатора на аренду перед другими лицами.
Аналогичные решения принимают суды и других федеральных округов (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2005 № А11-3943/2004-К1-13/137 и Центрального округа от 13.11.2007 № А54-470/2006-С5).
Новый договор – новые условия
Сохраняются ли при заключении договора аренды на новый срок условия предыдущего договора?
Суды твердо убеждены, что арендодатель не обязан сохранять прежние условия. ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 13.11.2001 № Ф04/3500-1093/А27-2001 отклонил требование арендатора о заключении договора аренды на условиях ранее действовавшего договора.
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 № А52-2078/2008, ФАС Московского округа от 06.10.2006 № КГ‑А40/9332-06. Суды отмечают, что заключение договора аренды на новый срок – это заключение нового договора и стороны не связаны условиями прежнего договора.
Арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок, но на условиях, устраивающих арендодателя. Прочих дополнительных льгот, кроме тех, которые предоставит арендодатель, у бывшего арендатора не будет.
В чем преимущество бывшего арендатора
Единственное преимущество бывшего арендатора в том, что если арендодатель решит и далее сдавать свое имущество в аренду, то сначала он должен предложить его бывшему арендатору. Если арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения предыдущего договора аренды заключил договор аренды с другим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
Отсюда общий подход судебной практики: преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор может реализовать только в случае заключения договора и передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2007 № Ф03-А51/07-1/395, ФАС Московского округа от 06.10.2006 № КГ-А40/9332-06, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 № Ф04-9265/2004 (7557-А45-12)).
В иных случаях бывший арендатор не вправе что-либо требовать от арендодателя. Это закреплено и в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Дополнительные условия
Чтобы воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, необходимо соблюдать определенные условия (см. таблицу).
Таблица
УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК
|
Условие |
Норма ГК РФ |
Судебное решение |
|
Арендодатель должен быть уведомлен |
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 461 ГК РФ) |
Иск о заключении договора аренды на новый срок отклонен, поскольку арендатор не высказался определенно о желании принять на себя все обязанности арендатора по договору аренды (ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2005 № А38-6255-3/383-2004) |
|
Уведомление должно быть осуществлено в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 461 ГК РФ) |
Суд отказал в иске о переводе на бывшего арендатора прав и обязанностей по заключенному между арендодателем и третьим лицом договору аренды торгового павильона, поскольку суд, установив отсутствие в договоре аренды, заключенном между сторонами, указания на срок, в который необходимо уведомить ответчика о намерении заключить договор на новый срок, правомерно счел, что разумным сроком для такого уведомления является один месяц до окончания срока действия договора, однако истец не уведомил ответчика о своем намерении (ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2005 № А44-11590/04-С11) | |
|
Срок договора аренды должен истечь, а договор не должен быть расторгнут |
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 461 ГК РФ) |
Иск о признании неправомерным отказа в сдаче в аренду нежилых помещений оставлен без удовлетворения, так как ст. 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право на заключение договора аренды, но только в том случае, если заключен именно договор аренды (ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2005 № Ф03-А51/05-1/987) В иске о понуждении заключить договор аренды отказано, поскольку договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок (ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4481) |
|
Арендатор должен быть добросовестным |
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 461 ГК РФ) |
Иск о заключении договора аренды на новый срок отклонен, поскольку суд не признал истца добросовестным арендатором: он своевременно не вернул арендодателю объект найма по окончании срока аренды (ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2005 № А38-6255-3/383-2004) Арендатор, нарушивший условия договора аренды земельного участка, утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2006 № А28-14348/2005-810/16) |
|
Договор аренды не исключает преимущественное право арендатора |
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 461 ГК РФ) |
Суд отказал бывшему арендатору в переводе на него прав и обязанностей по договору арендодателя с третьим лицом, поскольку договором аренды с бывшим арендатором было определено, что он не имеет преимущественного права заключения договора имущества на новый срок (ФАС Дальневосточного округа от 15.09.2008 № Ф03-А37/08-1/3780) |
|
Арендатор не отказывается от условий, предложенных арендодателем |
– |
В иске об обязании арендодателя перевести на бывшего арендатора права и обязанности по заключенному между арендодателем и третьим лицом договору аренды нежилого помещения отказано, так как арендодатель предлагал бывшему арендатору заключить договор аренды, но арендатор от заключения договора на предложенных условиях отказался (ФАС Московского округа от 25.06.2008 № КГ-А41/3898-08) |
А тем временем...
А что же за это время случилось с нашим арендодателем, которого обидел супермаркет?
Арбитражный суд г. Москвы в Определении от 14.08.2008 № А40-30560/08, ФАС Московского округа в постановлении от 13.10.2008 № Ф05-8217/08 и ВАС РФ в постановлении от 19.05.2009 по делу № А40-30560/08-25-227 единодушно признали решение МКАС при ТПП РФ о присуждении бывшему арендатору права на продление договора аренды на новый срок с сохранением всех прежних условий незаконным. Решение МКАС при ТПП РФ игнорирует один из основополагающих принципов российского права – принцип равенства участников гражданских правоотношений, который закреплен не только в части 1 ст. 1 ГК РФ, но и в ст. 34 Конституции РФ.
Кроме того, согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Признав право супермаркета на продление существующего договора с сохранением прежних условий, МКАС фактически подтвердил связанную с правом арендатора обязанность арендодателя в течение десяти лет предоставлять истцу в аренду помещения по цене существенно ниже рыночной, то есть на условиях, заведомо противоречащих целям предпринимательской деятельности.
Исполнение обязанности арендодателя, вытекающей из решения МКАС, а именно заключение договора по цене существенно ниже рыночной, повлечет совершение им налогового правонарушения, в частности по ст. 40 Налогового кодекса РФ, которая определяет ответственность налогоплательщика за реализацию товаров по цене, отклоняющейся в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены.