Суд не может обязать арендатора представить документы для государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Организация решила поставить временную торговую палатку. Для этого она подписала договор аренды земельного участка с городской мэрией.
Через некоторое время организация обратилась в Федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации договора. Заявление было принято, но вскоре служба приостановила регистрацию и затребовала второй подлинник договора и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор от имени арендодателя.
Организация отправила в мэрию запрос с просьбой представить необходимые документы и получила отказ. Мэрия сочла, что договор прекращен, причем с даты его заключения.
Решив, что мэрия уклоняется от проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, организация обратилась в суд с иском обязать ее представить для государственной регистрации в Федеральную регистрационную службу подлинный экземпляр договора аренды.
Суд пришел к выводу, что избранный арендатором способ защиты не предусмотрен законом и отказал ему. Из чего он исходил?
Избранный истцом способ защиты должен обеспечивать восстановление нарушенного права. Поэтому, обращаясь с иском, истец должен представить суду доказательства нарушения своих прав и законных интересов со стороны ответчика, а также доказательства, что избранный им способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.
Тем не менее договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, до регистрации реальных прав у арендатора нет, а следовательно, и восстанавливать нечего.
Все способы защиты гражданских прав определены ст. 12 ГК РФ. Но в ней не предусмотрен такой способ защиты, как обязанность ответчика совершить определенные действия для будущих правоотношений сторон. Значит, арендатор избрал не тот способ защиты своих прав.
Получается, что фактически нет рычагов влияния на арендодателя до регистрации договора? Есть, но надо было заявлять иное требование.
Подобная ситуация уже рассматривалась в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”». В нем разъяснено, что иск о понуждении арендодателя зарегистрировать договор может быть предъявлен только в случае, предусмотренном в п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. По мнению ВАС РФ, требовалось применить иную норму.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации признаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, может предъявить в суд требование о ее регистрации и когда по закону сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
(Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа
от 16.04.2009
№ Ф04-2092/2008(4136-А45-28)