При заключении договора аренды недвижимости стороны больше всего беспокоятся об условиях арендных платежей, регистрации договора, пролонгации его на новый срок и порой забывают о простых формальностях, несоблюдение которых приводит к проблемам. Одна из них — составление акта приемапередачи предмета аренды.
1. Неиспользование арендатором арендуемого помещения не освобождает его от оплаты аренды до возвращения помещения арендодателю по акту приемапередачи, поскольку помещение при заключении договора аренды передано арендатору по акту. Следовательно, возврат помещения также должен быть оформлен актом приемапередачи. К такому выводу пришел ФАС ЗападноСибирского округа в постановлении от 13.05.2009 № Ф044632/2008(5784А4512) по делу № А457648/200615/181.
Организация арендовала нежилое подвальное помещение. За месяц до истечения срока договора арендодатель уведомил арендатора о нежелании продлевать договор и предложил через месяц освободить подвал и передать его по акту приемапередачи.
Арендатор решил, что данное предложение его не касается, ведь он фактически не пользуется подвалом, который оказался непригодным для этого. Буквально через два месяца после заключения договора арендатор составил акт обследования подвала. В акте имеется отметка о неиспользовании его арендатором. Арендную плату арендатор не вносил (он не пользовался подвалом).
Через два года по истечении срока договора грянул гром. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и пеней за весь срок, начиная с даты передачи подвала арендатору до момента подачи иска. Дело в том, что акт приемапередачи о возврате подвала арендодателю не составляли, а значит, подвал все это время находился во владении арендатора. Суд взыскал задолженность.
На довод арендатора, что он фактически не использовал подвал, суд ответил: отметка в акте о неиспользовании подвала сама по себе не подтверждает его возврат арендодателю. Тот факт, что арендуемый подвал не использовался, не освобождает от уплаты арендной платы до возвращения его арендодателю по акту приемапередачи. Подвал при заключении договора аренды был передан арендатору по акту, поэтому и возврат должен оформляться актом приемапередачи.
Следовательно, в данном случае подвал числился за арендатором, за что он и должен внести арендную плату.
Отверг суд и довод арендатора, основанный на нормах ст. 611 ГК РФ, о невозможности использования помещения для складской деятельности изза его несоответствия данному назначению по санитарноэпидемиологическим показателям, поскольку арендатор не представил ни одного официального заключения, подтверждающего это.
Кроме того, суд подчеркнул, что возможное нарушение санитарных норм не влияет на гражданскоправовые обязательства сторон, вытекающие из договора аренды.
Итак, фактическое неиспользование арендованного имущества не снимает обязательства с арендатора. Главное — составить акт приемапередачи как доказательство возврата арендодателю предмета аренды.
2. При признании договора аренды незаключенным уплаченная арендная плата не является неосновательным обогащением арендодателя и не подлежит взысканию, если арендованное помещение передано по акту приемапередачи. К та
кому выводу пришел ФАС Московского округа в постановлении от 27.04.2009 № КГА40/318009 по делу № А4048152/08105197.
По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязался наряду с самим помещением представить арендатору и документы, необходимые для государственной регистрации договора.
Помещение было передано (по акту приемапередачи). Арендатор начал им пользоваться и вносить арендную плату, но документы для регистрации арендодатель передавать не спешил. Это вынудило арендатора отправиться в суд с иском о признании договора аренды незаключенным и взыскании внесенной арендной платы как неосновательного обогащения арендодателя.
Арендатор ссылался на то, что в нарушение условий договора арендодатель не передал документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем договор считается незаключенным, а пользование помещениями склада при отсутствии зарегистрированного договора — невозможным. Доказательств прохода арендатора через пункт охраны в рассматриваемые помещения нет. Поэтому вся перечисленная сумма арендных платежей признается неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату.
Суд первой инстанции удовлетворил требования в полном объеме. А вот апелляционная и кассационная инстанции пришли к иному выводу.
Да, договор аренды без государственной регистрации в силу положений части 2 ст. 609 и части 2 ст. 651 ГК РФ является незаключенным. Однако согласно акту приемапередачи спорные помещения переданы арендатору и находились в его фактическом пользовании. И с даты подписания акта приемапередачи уплаченная арендная плата на основании п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» считается формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
Перечисленная арендатором плата не превышает размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.
Таким образом, суды решили, что взыскать с арендодателя неосновательное обогащение можно только за период с даты подписания договора аренды до даты передачи спорных помещений в пользование арендатору (даты подписания акта приемапередачи).
Чтобы избежать подобных недоразумений, в договоре целесообразно закрепить положение, согласно которому передача предмета аренды должна сопровождаться передачей необходимых документов для регистрации договора. В противном случае передача предмета аренды будет признана ненадлежащей.