С момента передачи недвижимости по договору куплипродажи продавец хотя и остается собственником имущества, но утрачивает право распоряжения им. К такому выводу пришел ФАС Центрального округа в постановлении от 07.03.2009 по делу № А645855/083.
Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) сдал в аренду нежилое помещение. Через некоторое время КУГИ решил продать это помещение. Сделки с недвижимостью многоэтапные. В данном случае последовательность действий была такой:
— 21 декабря 2007 г. КУГИ заключил договор куплипродажи арендованного помещения с третьим лицом;
— 24 декабря 2007 г. помещение передано покупателю по акту приемапередачи;
— 31 марта 2008 г. договор куплипродажи зарегистрирован и покупателю выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.
Все это время договор аренды продолжал действовать, и о бедном арендаторе как будто забыли. Только 12 августа 2008 г. КУГИ подписал с арендатором дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии с которым он считался расторгнутым с 31 марта 2008 г., то есть с момента регистрации перехода права собственности на помещение.
На этом неприятные известия для арендатора не закончились. После того как помещение было передано покупателю, арендатор, естественно, решил, что арендную плату он вносить не должен, поскольку уже не пользуется помещением. Но КУГИ, считая, что договор аренды в этот период еще действовал, решил взыскать через суд арендную плату за период с момента передачи помещения покупателю до момента расторжения договора аренды.
Суд пришел к выводу, что задолженности у арендатора нет. Логика рассуждений такова. В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом. Но и продавец после передачи недвижимого имущества покупателю, но до госрегистрации перехода права собственности также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора куплипродажи, а покупатель является его законным владельцем.
В данном случае арендованное помещение отчуждено (подписан договор куплипродажи) 21 декабря 2007 г., а 24 декабря передано покупателю по акту приемапередачи. Значит, с момента передачи помещения КУГИ, хотя и оставался еще собственником, не мог распоряжаться им (не вправе был сдавать его в аренду). Поэтому требовать уплаты арендных платежей с этого момента бывший собственник не может.
Теоретически арендатор в данном случае сам имеет право требовать возврат арендных платежей, уплаченных им после 24 декабря 2007 г. (после передачи арендодателем помещения покупателю) как неосновательное обогащение.
Итак, разрабатывая новую хозяйственную операцию со своим имуществом, не забывайте о текущих договорах, предметом которых оно является.