Если строительство дома заморожено...

Дольщик, Самара,

вопрос с сайта www.eg-online.ru

Отношения, возникающие при финансировании строительства многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Строительство финансируется на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. В пункте 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что в рамках договора долевого строительства застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства (например, квартиру или иное нежилое помещение) дольщику. Дольщик, в свою очередь, должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при условии, что имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, требование о своевременном завершении строительства и передаче объекта долевого строительства дольщик может предъявить только застройщику.

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику влечет материальную ответственность застройщика. В статье 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена уплата неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день просрочки, от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в двойном размере.

Срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договоре, может быть продлен по соглашению застройщика и дольщика, оформленному в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом № 214-ФЗ. Соглашение об изменении условий договора оформляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор долевого строительства составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому и соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключается в письменной форме и должно пройти госрегистрацию. Иначе оно будет признано незаключенным.

Расторжение договора долевого строительства

Если строительство дома приостановлено (прекращено) и срок передачи объекта долевого строительства не продлен соглашением сторон, дольщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке. Это установлено в п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Воспользоваться данным правом можно только при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан дольщику в срок, предусмотренный договором. Например, строительство приостановлено в марте 2009 г. на стадии возведения первого этажа 17-этажного дома, а срок передачи объекта долевого строительства дольщику — конец 2009 г. Завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию за девять месяцев нереально.

Бремя доказывания в суде наличия подобных обстоятельств лежит на дольщике, что подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2008 № Ф03-А04/08-2/1229).

Расторжение договора долевого строительства служит основанием для возврата дольщику денежных средств, уплаченных на финансирование строительства. В этом случае застройщик возвращает деньги в порядке, установленном п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. При обращении дольщика за получением денег застройщик перечисляет их в течение десяти рабочих дней с даты расторжения договора долевого строительства одновременно с процентами за пользование чужими денежными средствами.

К сведению

Проценты за пользование чужими денежными средствами исчисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, со дня внесения дольщиком денег или их части до дня их возврата застройщиком, а если дольщик является гражданином — в двойном размере (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Если после расторжения договора долевого строительства дольщик не обратился за деньгами, застройщик перечисляет их и проценты на депозит нотариуса по своему месту нахождения, о чем уведомляет дольщика. Деньги перечисляются не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, установленного для обращения за ними.

За нарушение сроков возврата и перечисления денежных средств на депозит нотариуса с застройщика можно взыскать проценты за просрочку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Дольщик вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора долевого строительства в связи с приостановкой строительства дома и грозящей просрочкой срока передачи объекта долевого строительства. Без сомнения, он выиграет судебный процесс. Вопрос только в том, имеются ли у застройщика денежные средства или иное имущество, от продажи которого можно было бы получить возмещение. Здесь есть один нюанс, которым можно воспользоваться.

Продажа залога

В Законе № 214-ФЗ сказано, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам долевого строительства залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды, а также строящегося на этом участке многоквартирного дома. Правда, обратить взыскание на залог дольщик может не раньше чем через шесть месяцев после:

• наступления срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
• прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, свидетельствующих о грядущей просрочке передачи объекта долевого строительства.

Денежные средства, вырученные от реализации залога, в первую очередь пойдут на погашение расходов, связанных с процедурой обращения взыскания на залог. Оставшиеся средства будут распределяться между всеми дольщиками пропорционально их требованиям.

Шансы вернуть свои денежные средства в полном объеме невелики. Возврат во многом зависит от наличия имущества у застройщика и оформленных прав на него, а также количества других дольщиков, предъявивших аналогичные требования к застройщику. Реализовать земельный участок независимо от того, находится он в собственности или в аренде у застройщика, намного проще, чем продать дом на стадии незавершенного строительства. Одно дело, если дом практически достроен, другое — если строительство приостановлено (прекращено) на стадии возведения фундамента или первого этажа.

В любом случае для обращения взыскания на не завершенный строительством многоквартирный дом прежде всего необходимо, чтобы застройщик оформил право собственности на него. Эта процедура потребует достаточно времени и денег, поскольку застройщику предстоит провести техническую инвентаризацию «незавершенки», в чем он не заинтересован. Если застройщик уклоняется от оформления права собственности, сделать это можно по решению суда (п. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Помимо залога обязанности застройщика по договору долевого строительства обеспечиваются поручительством банка. Поручительство предполагает солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиком за неисполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств и возмещения убытков и (или) неустойки. В подобной ситуации дольщик может предъявить требование о возврате денег в полном объеме (их части) как самому застройщику, так и банку. Это следует из ст. 323 ГК РФ.

Такой вид обеспечения маловероятен, но узнать, существует он или нет, можно у застройщика, ведь договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого строительства. И если поручительство существует, предъявить требование по возврату денежных средств можно сразу банку.

СПРАВКА

В Самарской области функции контроля и надзора в области долевого строительства осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области при Правительстве Самарской области.

Госконтроль

Можно обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, на территории которого строится многоквартирный дом. Если дольщиком долевого строительства является гражданин, он также может обратиться в органы Роспотребнадзора в соответствии с Законом РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Контролирующий орган не только осуществляет контроль за деятельностью застройщика с правом выдачи предписания о нарушении положений Закона № 214-ФЗ, но и рассматривает жалобы граждан и юридических лиц (п. 5 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Он также вправе обращаться в суд с заявлением в защиту законных интересов дольщиков вплоть до ликвидации застройщика и принимать меры для привлечения застройщика и (или) его должностных лиц к ответственности в виде уплаты неустойки или возмещения убытков на основании Закона № 214-ФЗ и КоАП РФ. К сожалению, административное законодательство устанавливает административную ответственность только за следующие правонарушения (ст. 14.28
КоАП РФ):

• привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это право, в частности не имеющим разрешение на строительство, неопубликование проектной декларации и отсутствие оформленных прав на земельный участок;
• опубликование проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию о застройщике и об объекте строительства;
• непредставление контролирующему органу ежеквартальной отчетности по привлечению денежных средств и исполнения обязательств по договору долевого строительства.

Безусловно, факт привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности вряд ли поможет вернуть дольщику уплаченные им денежные средства. Но само по себе обращение в госорганы позволит узнать о причинах приостановки строительства дома и шансах на его возобновление.

* * *

Подведем итоги. В данной ситуации возможны два варианта действий.

Первый: расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке и при отсутствии у застройщика денежных средств или иного имущества обратить взыскание на земельный участок (право аренды на него), на котором ведется строительство дома, и на не завершенный строительством дом.

Второй: сначала обратиться в контролирующий орган в области долевого строительства по месту нахождения застройщика, чтобы выяснить, реально ли возобновление строительства, и только потом (при необходимости) — в суд для расторжения договора долевого строительства. Правда, есть вероятность не вернуть уплаченные по договору денежные средства. Ведь не исключено, что до момента обращения в суд застройщик избавился от всех денежных средств и имущества, за исключением земельного участка и не завершенного строительством дома, денег от продажи которых могло не хватить для удовлетворения требований всех дольщиков, на тот момент предъявивших свои требования.