Торговый комплекс, применяющий спецрежим в виде ЕН ВД, сдает торговые места в аренду, причем одним арендаторам по цене ниже, чем другим. Должен ли в данном случае арендодатель соблюдать требования ст. 40 НК РФ по цене сделки, ведь величина уплачиваемого организацией налога зависит не от реально полученного дохода, а от метража предоставляемой торговой площади?
Т. Плаксина, Благовещенск
Из вопроса можно предположить, что организация ведет предпринимательскую деятельность, предусмотренную подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Согласно данному подпункту ЕНВД облагается, в частности, оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Упоминание о зависимости величины уплачиваемого налога от метража передаваемых объектов свидетельствует о том, что в аренду передаются торговые места площадью свыше 5 кв. м. Именно в таких случаях в силу п. 3 ст. 346.29 НК РФ физическим показателем считается площадь переданного объекта.
В статье 346.27 НК РФ определено, что в целях главы 26.3 НК РФ вмененным доходом признается потенциально возможный доход плательщика ЕНВД с учетом всех условий, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, используемый для расчета величины данного налога по установленной ставке. При этом базовой доходностью является условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая применяется при расчете величины вмененного дохода.
Из приведенных положений следует, что при исчислении ЕНВД, в том числе уплачиваемого при осуществлении деятельности, предусмотренной подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, реально получаемый налогоплательщиком доход не имеет значения.
В пункте 3 ст. 40 НК РФ предусмотрено, что в определенных п. 2 данной статьи случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговая инспекция вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней. Они рассчитываются так, как если бы результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Обратите внимание, что ст. 40 НК РФ установлены принципы определения цены товаров, работ или услуг именно для целей налогообложения. Как было отмечено, реальный доход налогоплательщика, полученный по деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход, не учитывается. Поэтому при выявлении инспекцией случаев занижения организацией цены аренды более чем на 20% от рыночной цены, данное обстоятельство не повлечет за собой отрицательных налоговых последствий для арендодателя — плательщика ЕНВД. В то же время такая ценовая политика организации может привести к негативным последствиям.
Предположим, что организацияарендодатель отказала арендатору, в договоре с которым не была предусмотрена возможность продления договорных отношений на условиях, указанных в п. 1 ст. 621 ГК РФ, в заключении договора аренды на новый срок. При этом соответствующий объект передается в аренду другому лицу по более низкой цене. Тогда бывший контрагент может воспользоваться своим правом и обратиться в суд согласно приведенным положениям названного пункта.
Из пункта 1 ст. 621 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить контрагента о желании заключить такой договор в срок, указанный в соответствующем договоре, а если этот срок не определен — в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал контрагенту в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора оформил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по составленному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.
Кстати, такое право возникает у него и в случае передачи объекта другому лицу по ранее применяемой цене.