Земельными участками владеют 30 млн россиян. У многих либо есть правоудостоверяющие документы старого образца (государственные акты, свидетельства о праве собственности и др.), либо нет никаких. В результате возникают конфликтные ситуации. Принятый в сентябре 2006 г. закон о дачной амнистии предполагал, что граждане оформят права на недвижимое имущество в упрощенном порядке. Вскоре выяснилось, что не всем по карману подобная процедура, особенно межевание участков. Тогда правительство решило отменить обязательность инженерно-геодезических работ по установлению границ (Федеральный закон от 18.10.2007 № 230-ФЗ) и тем самым только усугубило проблему.
Сотку стащили
Гражданин В. десять лет назад приобрел участок в садоводческом некоммерческом товариществе «Липки» (Московская область). По действовавшим в то время правилам для оформления купли-продажи необязательно было проводить межевание. Поскольку визуально определить площадь участка сложно, В. лишь окинул взглядом приобретаемые шесть соток, поверил продавцу на слово, оформил договор и отбыл. Он не был заядлым огородником и приобретал участок для отдыха: хотел посеять газонную траву, поставить беседку, повесить гамак... Но долгое время руки до участка не доходили. Знакомые все чаще стали поговаривать о переоформлении прав на земельные участки и межевании. Тогда В. выбрал время, приехал на свой участок, вызвал геодезиста. Тот измерил участок и констатировал: «У вас не шесть соток, а пять».
Что делать? Продавца участка не найти, и гражданин В. обратился в суд с иском к соседям, незаконно «прихватизировавшим» недостающую сотку.
Гражданин В. проиграл дело, так как у него был только договор купли-продажи десятилетней давности, в котором шесть соток значились номинально. У соседей же имелись свидетельства о праве собственности нового образца с кадастровыми планами.
В чем подвох
В ходе процесса по гражданскому делу суд выяснил, что, пока земельный участок гражданина В. пустовал, соседи вызвали геодезистов, обмерили собственные земельные участки, заполнили акт согласования границ с теми соседями, которые регулярно приезжали на свои участки, а вместо В. расписались сами. Это, безусловно, нарушение закона. Тем не менее суд не вернул истцу пропавшую сотку, обосновав свое решение так. В тот период, когда В. получал земельный участок в собственность, перед государством помимо задачи закрепить права за максимальным количеством землепользователей в минимальные сроки стояла и другая — предоставить земельные участки без проведения территориального землеустройства. Поэтому документы на землю выдавались без определения границ и точных размеров участков.
При межевании участка гражданина В. появилось новое значение площади, которое суд признал соответствующим действительному размеру земельного участка (до этого его площадь устанавливалась по фактическому пользованию либо исходя из документов с меньшей степенью точности, чем результаты межевания). Конечно, если бы В. обрабатывал землю, он наверняка заметил бы, кто из соседей покусился (и покусился ли вообще) на его сотку. Ведь сразу переделать площадь с кустами малины под грядки с огурцами сложно. А здесь такой лакомый кусочек — непаханая земля. Устояли ли соседи? Это не известно, впрочем, как и то, сможет ли В. отстоять свои права. Ясно одно: приобретая земельный участок, нужно обязательно проводить его межевание. Ведь при покупке квартиры у ее будущего владельца не возникает вопрос, получать план всех комнат с их метражом или нет.
Что касается соседей, по неграмотности или специально, но они нарушили закон. И, вполне вероятно, избежать наказания им не удастся.
Как согласовать границы
Адвокат адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы Светлана Жмурко рассказала корреспонденту «ЭЖ», как должно проходить законное согласование границ. Подписи в акте согласования границ ставят владельцы смежных земельных участков лично либо через представителя, уполномоченного нотариально заверенной доверенностью. Это закреплено в ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как должны поступать те владельцы земли, соседи которых не приезжают на свои участки? Адвокат рекомендует обратить внимание на порядок, установленный, в частности, в ч. 3 ст. 40 названного закона. Так, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание возражений указывает кадастровый инженер в акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в приложение.
При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ для разрешения земельных споров. Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо может обратиться для разрешения конфликта в судебные органы. Для этого надо подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.
Уведомленным надлежащим образом считается лицо, в адрес которого направлено извещение в виде письма, телеграммы либо другой корреспонденции о месте и времени проведения межевания. В настоящее время принято размещать объявления в местной газете. Причем квитанции об отправлении извещений, публикация в газете и другие документы должны храниться на случай возникновения претензий.
Что рекомендует адвокат
С. Жмурко считает, что с ситуацией, как у В., может столкнуться любой садовод или дачник, чей участок не прошел процедуру межевания.
Сейчас межевание проводится на основании заявления заинтересованного лица. Подобная процедура перестала быть обязательной. Для владельцев земельных участков это своего рода мина замедленного действия. Они оформят земельные участки и получат на них свидетельства о государственной регистрации права. Тем не менее в полученных документах будет указан не точный, а приблизительный размер земельного участка. Кроме того, будет не ясно, каким образом должна проходить граница между смежными участками.
При возникновении спора соседям придется обращаться в суд, который, прежде чем вынести решение, потребует провести землеустроительную экспертизу. А ее стоимость, к слову сказать, превышает стоимость процедуры межевания.
Как гласит народная мудрость, скупой платит дважды. Готовы ли вы к спорам о площади и границах земельного участка, решать вам. И все-таки имеет смысл внять рекомендациям адвоката и провести межевание. Конечно, это достаточно длительный и дорогостоящий процесс, но зато вы зафиксируете границы своего участка и тем самым оградите себя от претензий соседей.
Готовимся к межеванию
Проводить межевание земельного участка или нет? Споры об этом не утихают уже несколько лет: новые аргументы «за» сменяют весомые доводы «против», и наоборот. В любом случае каждому владельцу рано или поздно придется принять решение. И если вы остановились на том, что межевание делать нужно, полезной будет следующая информация. Правила проведения процедуры межевания изложены в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом от 08.04.96. Так, межевание земель включает в себя:
- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
- полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) — опорных межевых знаков (ОМЗ);
- полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;
- составление технического проекта (задания) межевания земель;
- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;
- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;
- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
- определение площади земельного участка;
- составление чертежа границ земельного участка;
- контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
- формирование межевого дела;
- сдачу материалов в архив.
Границы земельного участка определяются на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепляются межевыми знаками установленного образца.
Результаты установления и согласования границ оформляют актом, который подписывают собственники, владельцы, пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представители), городская (поселковая) или сельская администрация и инженер-землеустроитель — производитель работ. Акт утверждает комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города).