Арендаторы земельных участков, находящихся в федеральной, государственной и муниципальной собственности, дождались единых правил определения арендной платы. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Когда правила начнут действовать, не ясно. Документ должен вступить в силу по истечении семи дней после официального опубликования. Пока этого не произошло.
Земельный кодекс РФ, который регулирует, в частности, порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действует с 2001 г. Согласно ст. 22 данного Кодекса общие правила определения арендной платы при аренде таких земельных участков могут быть утверждены Правительством РФ. До сих пор они не утверждены в силу их необязательности. В результате регионы и муниципалитеты произвольно устанавливали ставки аренды, зачастую экономически необоснованные, вводили льготные категории арендаторов и различные целевые муниципальные сборы. Отсутствие единого подхода при определении арендной платы не только ущемляло интересы собственников объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках, но и наносило ущерб бюджету.
Унификация подходов к определению арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, позволит решить многие проблемы.
Главное — Соблюсти принцип
Согласно комментируемому постановлению госорганы и муниципалитеты при определении арендной платы должны будут придерживаться ряда принципов. Прежде всего принципа экономической обоснованности, позволяющего устанавливать аренду в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования. Расчет арендной платы должен быть предсказуемым (при ее изменении) и простым.
Правительство решило и проблему арендаторов, возникавшую в случаях повышения аренды при переоформлении прав на земельные участки. Постановлением предусмотрено, что не допускается ухудшение экономического состояния землепользователей при переоформлении прав. Размер арендной платы в подобных ситуациях не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога, установленного по данному земельному участку. Для компаний и предпринимателей, осуществляющих социально значимые виды деятельности, а также освобожденных от уплаты земельного налога, размер арендной платы не превышает размера земельного налога.
Аренда федеральных земель
Для федеральных земельных участков установлены более четкие правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. Об обязанности Правительства РФ утверждать эти правила говорится в ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности РФ, взимается исходя из их рыночной стоимости. Годовой размер платы определяет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В зависимости от видов земельных участков агентство использует один из следующих способов:
— на основании кадастровой стоимости земельных участков. Размер аренды рассчитывается в процентах и действует, например, в отношении граждан и организаций, имеющих льготы по земельному налогу, земельных участков, изъятых из оборота, загрязненных, предназначенных для сельскохозяйственного использования и др.;
— по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
— в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России. Данный метод используется в отношении земельных участков, представленных для размещения автомобильных дорог, инфраструктуры железнодорожного транспорта, линий метрополитена, электропередачи и связи, трубопроводов, нефтепроводов, газопроводов, электростанций, аэродромов, портов и др.;
— на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на начало календарного года).
При заключении федеральными органами договора аренды земель в нем заранее прописываются случаи и периодичность изменения арендной платы. В одностороннем порядке арендодатель может изменить сумму аренды лишь на размер коэффициентадефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития России. Арендатор перечисляет арендную плату не реже одного раза в полгода в безналичной форме.