Компания получает участок под строительство, но местные жители против новостройки. Могут ли они повлиять на процесс предварительного согласования муниципалитетом места расположения объекта и обязаны ли власти прислушиваться к мнению жителей? Кто должен информировать население и что будет, если этого не сделать? От ответов на эти вопросы порой зависит судьба будущей стройки.
Протест населения — законное основание для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта строительства (постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 № Ф09-1706/07-С6). Обязанность информировать жителей о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков под строительство предусмотрена в п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ.
В то же время порядок и формы подобного информирования не определены, что приводит к возникновению проблем при оценке надлежащего исполнения этой обязанности.
Кто должен информировать население
Обязанность сообщать населению о возможном строительстве возложена на органы местного самоуправления (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Лица, заинтересованные в получении участка, не имеют отношения к процессу информирования.
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2006 № Ф04-6959/2006(27663-А46-20) по делу № 23-1725/05 сказано, что для получения соответствующего решения со стороны лица, обратившегося для получения земельного участка под строительство, требуется исключительно подача заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Обязанность заявителя осуществить какиелибо иные действия, в том числе информировать население о предстоящем предоставлении участка под строительство, действующим законодательством не предусмотрена.
Итак, информировать население о предстоящем строительстве должна местная администрация, а не заявитель. Но если администрация не сообщила жителям о предстоящей стройке, дальнейший отказ в согласовании места расположения объекта не может быть оспорен заявителем на этом основании — как несоблюдение процедуры рассмотрения заявления. Подобный аргумент суды отвергают (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1).
Означает ли сказанное, что заявитель в принципе не должен следить за тем, чтобы администрация информировала население? Нет. Неинформированность населения не является основанием для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта, но может служить поводом для оспаривания положительного решения местной администрации. Например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 01.07.2008 № А26-6352/2007 по заявлению прокурора признал незаконным предварительное согласование размещения объекта строительства, поскольку в нарушение требований п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ земельный участок для строительства был выбран без информирования населения органами местного самоуправления.
Когда информировать
Судебная практика в большинстве случаев признает, что население должно быть проинформировано до составления акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1).
Однако некоторые суды считают, что данные сроки носят организационный характер, поэтому информирование населения после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, но до принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство следует рассматривать как соответствующее земельному законодательству (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2007 по делу № А05-11491/2006-33).
Что люди скажут
В деле, которое рассматривал Арбитражный суд Красноярского края (решение от 27.06.2007 № А33-6042/2007), администрация муниципального образования отказала в предоставлении земельного участка под строительство АЗС исходя из многочисленных протестов населения. Но суд признал отказ незаконным, отметив, что орган местного самоуправления имеет право при принятии соответствующих решений руководствоваться только тем мнением граждан и общественных организаций, которое обосновано реальным умалением прав и законных интересов населения муниципального образования.
Иными словами, обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка не означает, что местные власти должны слепо следовать мнению населения. Основанием для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта строительства может быть только мотивированное несогласие населения с предстоящим строительством.
Почему суды приходят к подобному выводу?
Обратимся к постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1. Администрация согласовала место расположения магазина, но оповестила население уже после согласования. Жители воспротивилось стройке по двум причинам. Вопервых, участок под предполагаемое строительство был частью площади перед Домом культуры, то есть имел для жителей культурное значение. Вовторых, строительство объекта на отведенном участке требовало переноса водопроводной сети, снабжающей жилые дома, что могло повлечь перебои в водоснабжении.
В результате администрация отменила постановление о предварительном согласовании места размещения объекта и отказала в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка для строительства магазина. Потенциальный застройщик оспорил это решение в суде, заявляя, что информировать население следовало до предварительного согласования места расположения объекта — тогда можно было учитывать мнение населения. Но суд отверг этот довод, указав, что население муниципального образования может требовать учесть его мнение как при предварительном согласовании места расположения строительства, так и при предоставлении земельного участка.
Итак, само по себе информирование населения о предстоящем строительстве уже после предварительного согласования места расположения объекта не препятствует муниципалитету отказать в предоставлении участка под строительство в случае обоснованного протеста населения.
Что будет, если промолчать
Является ли факт неоповещения населения безусловным основанием для признания недействительным решения муниципалитета о предварительном согласовании места размещения объекта? По данному вопросу судебная практика противоречива.
Одни суды считают, что неисполнение обязанности информировать население о предстоящем строительстве — достаточное основание для признания недействительным решения соответствующего органа о предварительном согласовании мест размещения объекта (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2003 по делу № А43-3688/2003-26-121 и ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2008 по делу № А26-6352/2007).
Другие приходят к выводу, что ненадлежащее исполнение названной обязанности может служить основанием для признания недействительным акта органа власти, полномочного распоряжаться публичными землями. Но только в случае реального ущемления чьихлибо прав и законных интересов в результате принятия соответствующего решения (постановления ФАС Московского округа от 30.12.2004 № КГ-А41/12052-04 и ФАС Уральского округа от 26.03.2007 № Ф09-1904/06-С6). Этот подход, на наш взгляд, наиболее разумный, поскольку немотивированный протест населения не может быть поводом для отказа в согласовании места расположения объекта. Протест должен содержать ссылку на ущемление прав и законных интересов населения. А если ущемления нет, факт информирования населения ничего не меняет: мотивировать несогласие в такой ситуации населению нечем.
Кстати
Степень информированности населения законодательно не установлена. Суды нередко приходят к выводу, что информирование жителей без указания существенных характеристик предоставляемого земельного участка (его месторасположения, границ) и планируемого к строительству объекта (его назначения) свидетельствует о ненадлежащем исполнении возложенной на органы местного самоуправления обязанности, что делает недействительным соответствующее решение местной власти.