Не только дачники и садоводы являются собственниками земельных участков. Свой надел по закону есть и у жильцов многоквартирных домов. Правда, одни об этом не знают, а другие взяли бы землю, да сопуствующие расходы пугают. Тем временем бюрократы решают задачу, как бы закон обмануть и землю не отдать.
Законодательные игры
Приватизируя или покупая квартиру, ее владелец становится сособственником бесценного капитала — земли. Согласно российскому законодательству земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, признается общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном доме. Но по сути землей можно только владеть, а распоряжаться и пользоваться (что-то строить, продавать, сдавать в аренду и др.) — только после того, как участку присвоят кадастровый номер.
Государство еще в 2005 г. обязало субъекты РФ и муниципалитеты сформировать границы городских земельных участков за счет местного бюджета. Оформить всю градостроительную документацию должны были до 2010 г. Однако недавно в Госдуму поступил законопроект, продлевающий этот срок до 1 января 2012 г. изза того, что якобы большинство муниципальных образований испытывают трудности, связанные с ощутимым недостатком средств на финансирование работ. То есть во всем виноват заморский кризис.
Конечно, территориальное планирование и градостроительное зонирование дело затратное. Но это не главное. Больше всего муниципалитеты озадачены тем, как жильцам многоквартирных домов отдать поменьше земли. Пока местные власти думают, как обойти законодательство, по которому земельный участок в его фактических границах со всеми подъездными путями и газонами принадлежит многоквартирному дому, чиновники всячески пытаются затянуть процесс передачи земли товариществам собственников жилья.
Бюрократические забавы
Многие ТСЖ при оформлении документов на земельный участок под многоквартирным домом с удивлением узнают, что без их согласия часть территории уже сдается неким фирмам. Местные власти успешно затягивают момент передачи земли, казалось бы, законным собственникам, нередко ссылаясь на отсутствие комиссии, которая должна проверять документы ТСЖ, техническую документацию на дом, средства на оплату муниципального заказа на изготовление топографического материала для формирования земельных участков и пр. А пока сособственники обивают пороги и пытаются разобраться в постановлениях правительства и местной администрации, муниципальные власти продолжают пользоваться их земельными участками, получая неплохой доход и через кассу, и кэшем.
Клиент всегда не прав
Согласно ст. 7.1 КоАП РФ использование земельного участка без оформленных в надлежащем порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб., на должностных лиц — от 1000 до 2000 руб., на юридические лица — от 10 000 до 20 000 руб. «Как повернется эта норма закона, бабушка надвое сказала» — такой строго научный комментарий по данному поводу дают юристы. И поясняют: вместо того чтобы быстро отдать ТСЖ все документы на земельный участок, чиновники, боясь ответственности за незаконное использование земель, могут наложить штраф... на самих сособственников. Дескать, не оформляете свои права.
Капитализация жилья
Но с каждым годом возрастает интерес владельцев квартир к земельному участку под их домом. В научнопроизводственную компанию «ИнвестГеоПроект» все чаще обращаются товарищества собственников жилья многоквартирных домов для проведения межевания земли под домом и возле него. Как пояснила корреспонденту «ЭЖ» начальник землеустроительного отдела компании Ольга Корнева, это не только дает жильцам дополнительную гарантию, что дом не снесут и их не выселят без достойной компенсации, но и позволяет распоряжаться землей возле дома. Тем самым жильцы ограждают себя от нежелательных построек, которые могли бы возвести фирмы, купив помещение на первом этаже дома.
Согласно Жилищному кодексу РФ при разрушении, в том числе случайной гибели или сносе многоквартирного дома, собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. То есть муниципалитет не имеет права выселить пострадавших в хибару на окраине города, а обязан выплатить им денежную сумму, эквивалентную цене утраченной квартиры и части участка, либо предоставить жилье аналогичной стоимости.
Пожалуй, именно желание защитить себя и свой дом от посягательств со стороны и движет жильцами многоэтажек, решивших приватизировать земельные участки.
Заметим, что при правильном оформлении всех документов и успешном преодолении бюрократического сопротивления земля под домом и возле него будет находиться в общей долевой собственности. Решение, как распорядиться землей — разбивать возле дома цветник или покрывать ее асфальтом, должно быть коллективным и приниматься на общем собрании собственников жилья.
Любой участок используется в строго определенных целях. Распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. То есть не стоит надеяться на то, чтобы сдать метры в аренду шашлычникам и стричь ренту. Но обращающиеся в «ИнвестГеоПроект» товарищества знают, что собственная земля увеличивает цену квадратных метров квартир. И это достойная мотивация к действиям по отстаиванию законных прав.
Закрепление прав
Итак, собственники помещений в многоквартирном доме признаются участниками долевой собственности на земельный участок под этим зданием. Только право нужно оформить. Препоны расставляют муниципалитеты. Но на стороне жильцов закон. А он гласит следующее.
Если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если указанный участок не был сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о его формировании. Как только он будет сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, участок перейдет в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). А соответствующий орган в свою очередь в двухнедельный срок с момента поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.
Но сначала нужно выяснить точные границы участка. Поэтому, если кадастрового плана земельного участка под многоквартирным домом нет, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица и градостроительной документации в месячный срок с момента поступления указанного заявления должен обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утвердить проект его границ.
После представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении этого участка заинтересованным лицам, а также направляет им копию решения с приложением указанного проекта.
Таким образом, момент возникновения у собственников квартир в многоэтажках прав на земельные участки связывается с наличием права собственности на помещения в этих домах, а также с формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
Обременения
Если ТСЖ удалось оформить земельный участок под многоквартирным домом, надо помнить, что с этого момента члены товарищества становятся плательщиками земельного налога.
Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого собственника пропорционально его доле. Размер налоговых ставок устанавливают органы местного самоуправления, но они не могут превышать 0,3% кадастровой стоимости земельного участка (ст. 394 НК РФ).
Налог исчисляется налоговыми органами (ст. 392 НК РФ), а полученная сумма доводится до сведения владельцев квартир уведомлением. Пока в расчете на одну квартиру сумма этого земельного налога не превышает 1000 руб. в год. Правда, учитывая, что кадастровая и рыночная стоимости сближаются, в дальнейшем будет сложно прогнозировать размер платы за землю под домом.
Кроме того, надо иметь в виду, что жильцы не платят за уборку и содержание прилегающей к дому территории только до тех пор, пока они не оформят права собственности на земельный участок. Это, кстати, не меньше бюрократической волокиты затягивает процесс передачи земли в собственность товариществам.
И власть, и граждане не против получить земельный надел, но ни та, ни другая сторона не стремится в нагрузку получить налоги и прочие расходы. Вот решение вопроса о земельных участках под многоэтажными домами и откладывается месяц за месяцем, год за годом.