Жилье за городом выгоднее строить через суд

Сегодня купить квартиру в городе достаточно дорого, а цена далеко не всегда соответствует качеству самого жилья. Поэтому интерес смещается на земельные участки в пределах 20 км обводной дороги: и цена ниже, и пейзаж живописнее.

Почему застраивают поля

Сложно купить участок для строительства жилого дома и постоянного проживания. Судите сами: по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на 1 января 2008 г. земли населенных пунктов составляли всего 1,1% общей площади земельного фонда РФ. Поэтому загородные дома стали вырастать на месте бывших полей и пастбищ. Это обусловлено двумя причинами. Во-первых, во многих областях земли сельскохозяйственного назначения заброшены, а государственные программы поддержки консервации земель не действуют. Соответственно такие участки фактически никому не нужны. Во-вторых, их можно приобрести недорого, сообщила корреспонденту «ЭЖ» сотрудница агентства недвижимости «Азбука Жилья» Виктория Ворожбицкая.

После принятия Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ)
у землевладельцев появилась возможность свободно распоряжаться землями сельхозназначения. Кстати, этим пользуются не только частные лица, но и фирмы, готовые инвестировать в землю, приносящую даже в кризис 30—50% чистой прибыли.

«Чаще всего переводят статус земель сельхозназначения в земли промышленного назначения. В первую очередь это касается земельных участков вблизи магистралей, ключевых развязок и т.д. Статус таких земель переводят для создания складских и логистических комплексов. И еще одно популярное действие — получение разрешения на использование земель сельхозназначения под дачное некоммерческое партнерство и садоводческие некоммерческие товарищества, так как строительство жилья — наиболее прибыльное использование сельскохозяйственных земель», — комментирует ситуацию директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

Можно, например, купить поле площадью 150 га, перевести его в иную категорию земель и продавать участки уже по другой цене либо построить коттеджный поселок и реализовывать дома с приусадебными участками.

Допустим, повезло: вы купили участок у непосредственного владельца или сами являетесь собственником земли сельхозназначения и хотите продать свой участок. Как поступить?

«Под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продать участок гораздо проще, чем землю другой категории, — отметил в беседе с корреспондентом „ЭЖ“ руководитель департамента маркетинга и продаж девелоперской компания „Кусов и партнеры“ Сергей Соколов. — У большинства нынешних собственников земли имеют категорию сельскохозяйственного назначения. На них можно пахать, сеять, выращивать домашних животных. Продать такие земли можно лишь одним большим куском площадью от 2 га, а землю ИЖС можно продавать от 6 соток, что выгоднее, так как она дороже в несколько раз. Поэтому владельцы сельскохозяйственных земель достаточно часто переводят их в другую категорию».

Трудности перевода

Состав земель в России представлен семью различными категориями, формируемыми по целевому назначению. Земли сельскохозяйственного назначения — это участки за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. А земли поселений предназначены для застройки и развития городских и сельских поселений и отделены от земель других категорий.

Нередко приобретатели земельных участков сельскохозяйственного использования задумываются об их переводе в категорию земель поселений. Но часто земли сельскохозяйственного использования уже входят в категорию земель поселений как одна из ее территориальных зон, на которые делятся земли поселений в соответствии с градостроительными регламентами. В таком случае нужно не изменять категорию, а переводить участок из одной территориальной зоны в другую (из земель сельскохозяйственного использования в земли застройки).

Многое зависит от того, к какому типу сельхозземель относится участок, ведь земли сельхозназначения неоднородны по составу и подразделяются на сельскохозяйственные угодья, используемые для получения сельхозпродукции, и земли для ведения сельхозпроизводства и иных, связанных с сельхозпроизводством целей.

Сельхозугодия — наиболее ценная составная часть земель сельскохозяйственного назначения, и к их переводу Закон № 172-ФЗ предъявляет особые требования. Согласно ст. 7 закона перевод сельхозугодий в другую категорию земель допускается в исключительных случаях: при консервации земель, установлении или изменении черты поселений, создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения и т.п.

Запрет на перевод таких земель Закон № 172-ФЗ устанавливает в том случае, когда кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на 50% и более превышает среднюю по городскому округу или муниципальному району. Этим объясняется необходимость приложить к ходатайству о переводе таких земель документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости участка.

Для перевода сельскохозяйственных земель из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на его рассмотрение. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

— кадастровый номер земельного участка;

— категория земель, в состав которых входит участок;

— категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

— обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

— права на земельный участок.

Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых получены акты о переводе из одной категории в другую, не требуется. Этих актов вполне достаточно, чтобы засвидетельствовать принадлежность участка к землям поселений и планировать строительство дома.

Причины отказа

В переводе земли из одной категории в другую может быть отказано, если:

— с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

— к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону;

— в соответствии с федеральными законами установлены ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;

— государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение;

— установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории землеустроительной либо лесоустроительной документации (ст. 3 и 4 Закона № 172-ФЗ).

Цена конверсии

«Процедура изменения категории земли занимает около 1,8 года, но многое зависит от того, насколько органы местного самоуправления будут блокировать этот перевод, — говорит С. Соколов. — Зачастую в органах местного самоуправления, чтобы перевести землю или изменить целевое назначения земли, чиновники идут вразрез с действующим законодательством РФ и различными способами блокируют это (в нашей компании были случаи даже подтасовки пакета документов), что приводит к выяснениям данных обстоятельств и тормозит процесс. Стоимость перевода земли из одной категории в другую — от 15 000 руб. за сотку¹».

Владельцы земельных активов могут перевести землю из одной категории в другую намного дешевле и быстрее при условии, что эта земля имеет статус сельскохозяйственного назначения. Вместо того чтобы менять категорию земли на «земли поселений», лучше изменить назначение сельхозземли под «дачное строительство», то есть изменить вид разрешенного использования. На этой земле также можно будет возвести жилой дом с правом постоянного проживания в нем. Единственное отличие от ИЖС заключается в том, что на землю под «дачное строительство» регистрацию получают через суд, пояснил С. Соколов. У собственника такого дома на регистрацию через суд обычно уходит от одного до полутора месяцев. Процедура весьма простая и нетрудоемкая. Зато изменение вида разрешенного использования земли происходит гораздо быстрее — от двух месяцев до года и стоит в разы меньше — от 5000 руб. за сотку.

Таблица

Динамика перевода земель из одной категории в другую, млн га

№ п/п	Наименование категории земель	На 1 января
		1990 г.	2008 г.
1	Земли сельскохозяйственного назначения	639,1	403,2
	в том числе сельскохозяйственные угодья	219,9	194,4
2	Земли поселений	7,5	19,2
	в том числе городских поселений	5,5	7,8
3	Земли промышленности и иного специального назначения	16,0	16,7
4	Земли особо охраняемых территорий	17,4	34,4
5	Земли лесного фонда	895,5	1105,0
6	Земли водного фонда	4,1	27,9
7	Земли запаса	130,2	103,4
8	Итого земель	1709,8	1709,8

ИСТОЧНИК: По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

¹Здесь и далее цены из подмосковной практики. — Примеч. ред.