Организуя интернет-конференцию, посвященную проблемам, возникающим при регистрации недвижимости, редакция «ЭЖ» и не предполагала, как много вопросов зададут наши читатели. Для публикации мы выбрали самые интересные и типичные ситуации. Разъясняет их Людмила Сергеевна ЛИЛИНА, начальник отдела методического обеспечения государственной регистрации прав Управления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра.
У нас есть недвижимость, зарегистрированная в 2001 г. без перечня объектов, входящих в ее состав. Хотим реализовать часть объектов одному покупателю, а часть — другому. Как поступить со свидетельством? Технический паспорт есть со всем перечнем объектов.
Юлия
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) госрегистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на этот объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Если право собственности зарегистрировано на объект недвижимости как сложную вещь (то есть совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающих использование их по общему назначению), реализовать часть объектов одному покупателю, а часть — другому покупателю можно только путем продажи долей в праве собственности на весь объект. Если продавец желает продать не долю в праве на сложную вещь, а один из объектов, входящих в состав этой сложной вещи, первоначально следует произвести реальный раздел объекта, то есть прекратить право на сложную вещь в целом и зарегистрировать права на части объекта (объект недвижимого имущества, входящий в состав сложной вещи). При этом обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой госрегистрации прав на объект недвижимого имущества, в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации является кадастровый паспорт объекта, права на который заявляются к регистрации.
Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принимает в срочное возмездное пользование ангар (временное некапитальное строение)?
ООО «Бизнес-1»
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ госрегистрации подлежит договор аренды только недвижимого имущества, если иное не установлено законом.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Госрегистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации).
Таким образом, если сдаваемое в аренду имущество является недвижимостью, поставлено на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», договор аренды на срок более одного года подлежит госрегистрации. При этом арендодатель должен зарегистрировать право собственности на предмет аренды.
Если ангар не относится к объектам недвижимого имущества, указанный договор не подлежит госрегистрации.
Каков порядок регистрации права собственности взыскателя на нереализованное имущество должника, какие документы необходимо представить?
ЗАО «Коммерческий банк „БизнесКредит“»
Госрегистрация прав на указанные объекты недвижимого имущества осуществляется в рамках исполнительного производства в соответствии со ст. 66 Федерального закона от 01.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». На основании п. 2 названной статьи судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения госрегистрации прав собственности взыскателя на имущество в случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации госрегистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
Помимо документов, предусмотренных Законом о регистрации, для госрегистрации права собственности залогодержателя в указанном случае необходимо представить следующие документы:
— постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права, утвержденное старшим судебным приставом;
— исполнительный лист;
— постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства;
— акты судов (содержащие требование о государственной регистрации или указание на то, что имущество (имущественное право) принадлежит взыскателю;
— документ об уплате государственной пошлины (государственная пошлина уплачивается взыскателем);
— иные документы (в случаях, установленных законодательством РФ).
Помимо названных документов также необходимо представлять правоустанавливающий документ должника на объект недвижимости, документ, подтверждающий признание торгов несостоявшимися (протокол о результатах торгов). Все представляемые документы должны соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 18 Закона о регистрации.
Какие действия необходимо осуществить застройщику и участникам долевого строительства и какие документы подать в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимость, для погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка, на котором построен жилой дом с привлечением средств участников долевого строительства, а также жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности застройщика?
ЗАО «Агентство недвижимости»
Обратимся к ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Она гласит, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента госрегистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В части 3 этой же статьи сказано, что при госрегистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, эти помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента госрегистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве.
Согласно решению Верховного суда РФ от 13.08.2007 № ГКПИ07-728 застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам такого строительства. Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия. Исходя из этого погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется госрегистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты такого строительства.
Таким образом, погашение регистрационных записей об ипотеке на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, на жилое или нежилое помещение, построенное за счет собственных средств застройщика, производит орган, осуществляющий госрегистрацию прав, после госрегистрации права собственности последнего из числа участников долевого строительства на объект долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий госрегистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Какие документы необходимо представить в регистрирующий орган для регистрации перевода жилого помещения в нежилое?
Адвокат М.М. Иванова
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое установлен в ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Требования к документам, необходимым для осуществления госрегистрации прав, установлены ст. 16—18 Закона о регистрации.
Принятие решения о переводе помещения — в компетенции органов местного самоуправления.
Как правило, в переводимом помещении для использования его в определенных целях производятся переустройство и перепланировка. Если перепланировка затрагивает общее имущество в многоквартирном доме, для ее осуществления необходимо согласие других собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном в ст. 46—48 ЖК РФ. После получения согласия собственник может осуществить необходимые работы по перепланировке в соответствии с требованиями ЖК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Если в ЕГРП зарегистрировано право собственности лица на переводимое помещение, правообладатель представляет заявление о внесении изменений в записи ЕГРП об объекте в части изменения назначения объекта недвижимого имущества. Кроме того, в этих целях представляется соответствующий акт о переводе помещения из жилого в нежилое (из нежилого в жилое) и переустройстве и (или) перепланировке помещения. Если в ЕГРП не зарегистрировано право собственности заявителя на данный объект, то на госрегистрацию представляется заявление о госрегистрации права собственности с приложением вышеуказанных документов и иных необходимых для госрегистрации прав документов, в том числе правоустанавливающих документов на переводимое помещение.