C момента принятия закона, который наделил малых и средних предпринимателей приоритетным правом на приватизацию арендуемого ими государственного или муниципального недвижимого имущества, прошло полтора года. Как показала практика, во многих случаях предприниматели и государство по-разному трактуют отдельные нормы данного закона. Неоднозначная позиция встречается и в судебных решениях. Президиум ВАС РФ обнародовал информационное письмо и разъяснил основные моменты применения закона.
Правила отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности регионов и муниципалитетов и арендуемого малыми и средними предпринимателями, утверждены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ).
Первое, на что обратил внимание Президиум ВАС РФ в информационном письме от 05.11.2009 № 134, это ст. 3 названного закона, где описаны условия, которым должны соответствовать малые и средние предприниматели, рассчитывающие на приоритет при приватизации.
Договор аренды
Одно из таких условий — факт нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет до 5 августа 2008 г. на основании договора (договоров) аренды имущества.
По мнению суда, условие выполнено, если субъект малого или среднего предпринимательства является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному с указанием срока аренды или на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации упомянутого имущества. Это правило действует и когда договор аренды возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У арендатора, который, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернет имущество после истечения срока договора, приоритетного права на приватизацию нет.
Президиум ВАС РФ напомнил, что в ст. 3 Закона № 159-ФЗ приведен исчерпывающий перечень условий для льготной приватизации. Регионы и муниципалитеты не имеют права устанавливать иные ограничения и дополнения. В частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества.
Договор аренды, предоставляющий право на приобретение недвижимого имущества, должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки приравнивается к зарегистрированному договору.
Малые и средние предприятия, пользующиеся государственным или муниципальным имуществом безвозмездно, не имеют права на льготную приватизацию.
Суд разъяснил некоторые моменты, связанные с определением периода непрерывного временного владения или пользования недвижимым имуществом. Например, незначительный промежуток времени между перезаключением договора на имущество может признаваться непрерывным владением или пользованием, если в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и арендодатель против этого не возражал.
Договор купли-продажи
С 1 января 2009 г. арендаторы вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). В то же время подача арендатором такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества.
Договор купли-продажи при реализации права на приобретение может быть заключен только на здание или помещение в целом. Заключение договора в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается. Исключение — случаи, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Как выкупить несколько объектов
По мнению Президиума ВАС РФ, комментируемый закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. Единственное условие — площадь каждого из выкупаемых арендатором объектов недвижимости не должна превышать предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в собственности регионов и муниципалитетов.
Имущество, арендуемое у унитарного предприятия и принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, в льготной приватизации не участвует.