Реформирование с нуля
Суть реформы ЖКХ можно свести к двум задачам. Во-первых, формирование класса собственников жилья, способных принимать решения по эксплуатации и содержанию общего жилого имущества. Во-вторых, привлечение предпринимателей в депрессивную сферу ЖКХ, чтобы превратить ее в функционирующий на рыночных принципах сегмент экономики.
Введение в действие Жилищного кодекса РФ заложило правовую основу для упорядочивания деятельности как собственников жилья, так и субъектов предпринимательской инициативы в сфере ЖКХ. Но механизмы реализации интересов собственниками оказались детализированы и отрегулированы в значительно большей степени, нежели формы предпринимательской активности, в частности работа управляющих организаций (УО). Между тем деятельность УО вызывает массу нареканий: это и низкое качество оказываемых услуг, и завышенные тарифы на обслуживание жилого имущества, и отсутствие надежных механизмов обеспечения сохранности средств на капитальный ремонт.
Управляющие в условиях неопределенности
Понятие «управляющая организация» в Жилищном кодексе РФ не определено. Оно упоминается в разделе 8 Кодекса, посвященном выбору способа управления многоквартирным домом.
В части 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственники дома обязаны выбрать один из способов управления домом, среди которых перечислена передача этой функции управляющей организации (компании). В ст. 162 Кодекса закреплены требования к содержанию договора между собственниками и управляющей организацией.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ «управляющая организация… в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Из этого можно сделать вывод, что УО выполняет две основные функции — обеспечивает предоставление коммунальных услуг (газо-, водо-, тепло- и электроснабжение) собственникам многоквартирного дома и проживающим в нем лицам и осуществляет эксплуатацию и ремонт общего имущества в таком доме.
При реализации первой функции управляющая организация выступает как посредник между ресурсопоставляющими организациями и конечными потребителями. Эксплуатацию и ремонт общего имущества управляющая организация может осуществлять сама (в том случае, если располагает соответствующими подразделениями) или заключать договоры подряда с эксплуатирующими и ремонтными организациями.
В Жилищном кодексе РФ отсутствуют какие-либо требования к управляющей организации (ее организационно-правовой форме, уставному капиталу и т.д.). А положения, касающиеся контроля за деятельностью УО со стороны собственников, весьма расплывчаты.
Что можно стандартизировать в управлении имуществом
В развитых странах государственное или муниципальное регулирование, нацеленное на поддержку качества коммерческих услуг на приемлемом для общества уровне, практически вытеснено механизмом саморегулирования.
Саморегулирование в любой отрасли деятельности основывается на двух положениях:
1) каждый субъект предпринимательской деятельности заинтересован в получении долговременной и стабильной прибыли, что обусловливает необходимость оказания качественных услуг;
2) ни один из таких субъектов не заинтересован в появлении недобросовестных конкурентов, извлекающих прибыль за счет оказания некачественных, но более дешевых услуг.
Таким образом, саморегулирование — это по существу разработка и внедрение некоторых требований к той или иной услуге, а также контроль за их выполнением, проводимый самими субъектами отраслевой деятельности.
Что может стандартизировать в работе своих членов саморегулируемая организация, объединяющая управляющие организации?
Предоставляя коммунальные услуги, УО выступает лишь как посредник между ресурсопоставляющими организациями и конечными потребителями и должна своевременно производить оплату. Но долги перед поставщиками могут возникать по вине конечных потребителей, не оплачивающих коммунальные услуги. Поэтому стандарты СРО должны предусматривать недопущение образования задолженности и требования к размеру капитала УО, позволяющему нести некоторое время финансовые издержки.
Независимо от того, сама УО выполняет работы по обслуживанию имущества или выступает заказчиком, стандарты СРО должны подразумевать качество услуги (включая ее безопасность) и целесообразную цену.
Что касается первого, если компания сама выполняет работы по ремонту, она должна иметь соответствующие допуски. Если же выступает как заказчик, то исполнители должны быть надежными. И в том, и в другом случае ответственность УО должна страховаться и одновременно обеспечиваться компенсационным фондом.
Стандарты ценообразования должны описать прозрачную процедуру формирования цены и обеспечивать соответствие тарифов требованиям законодательства, в первую очередь ст. 156 Жилищного кодекса РФ. Чтобы стандарты соблюдались членами СРО, органы надзора, а также дисциплинарный орган СРО обязаны обеспечивать своевременное и оперативное реагирование на поступающие жалобы на ненадлежащее качество оказываемых услуг.