Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 №-188-ФЗ) в значительной степени изменил сложившиеся правоотношения в области объектов недвижимости. Особенно это коснулось жилых помещений. Что лучше — иметь квартиру в собственности или заключить договор социального найма? У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки. В любом случае решение стоит принимать, тщательно взвесив все «за» и «против». Разобраться в этом читателям «ЭЖ» поможет данная публикация.
Собственник имеет существенно больше прав, чем наниматель помещения по договору социального найма. Например, использовать свою собственность так, как он считает нужным.
В то же время Жилищный кодекс существенно ограничил права лиц, проживающих совместно с собственником. В соответствии со ст. 31 наравне с ним пользоваться помещением имеют право только члены его семьи: супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в этом качестве (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).
В случае прекращения семейных отношений, допустим при разводе, бывший член семьи теряет возможность пользования жилым помещением. Однако Кодекс предусматривает, что если он не может обеспечить себя иным жильем, то собственник на основании решения суда обязан временно сохранить возможность пользования данным помещением или предоставить ему иное.
Нечетко прописан п. 4 ст. 31 ЖК, где говорится о том, что «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения, то право пользования может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда». Но что является «основанием приобретения жилья» — развод или какие-либо другие причины, — не указано.
Права, предоставляемые собственнику, накладывают на него и определенные затраты на содержание помещений и общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг и налога на имущество (недвижимость). Неисполнение данных обязанностей влечет продажу собственности на открытых торгах для погашения долгов и пеней. Оставшаяся часть вырученных средств передается бывшему собственнику.
Что касается социального найма жилого помещения, то его владельцем является муниципальный или государственный жилищный фонд. При этом лицо, заключившее с владельцем договор, имеет право лишь использовать переданное им на время жилое помещение (причем срок пользования может быть ограничен договором).
Да и обязанностей у нанимателя помещений существенно больше, чем у собственника. Помимо прочего он обязан в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих ему право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Преимуществом социального найма является то, что капитальный ремонт помещений обязан финансировать собственник, то есть муниципалитет. Однако бремя оплаты все равно будет переложено на нанимателя через плату за наем. Следует отметить, что в Жилищном кодексе четко не указано, как конкретно она будет рассчитываться.
В случае принятия решения о смене места жительства наниматель должен согласовать вариант обмена и получить одобрение местных органов власти, которым принадлежит помещение. При этом обмен должен быть произведен на жилое помещение, также предоставляемое по договору социального найма.
Если наниматель захочет сдать квартиру в поднаем или поселить временных жильцов, то он может это сделать только с согласия членов семьи, проживающих совместно с ним, наймодателя и при наличии у него площади большей, чем учетная норма на каждого из прописанных на ней жильцов, которая устанавливается органами местного самоуправления (ст. 76 ЖК РФ). Плата за поднаем устанавливается по соглашению сторон. Кроме того, Жилищный кодекс ограничивает срок проживания в квартире временных жильцов до шести месяцев беспрерывно (п. 2 ст. 80).
В случае проведения собрания жильцов многоквартирного дома наниматель не имеет права голоса. Решения за него принимает собственник (представитель муниципалитета, приглашенный на собрание).
Существенное преимущество договор социального найма дает лицам, проживающим совместно с нанимателем, так как они равноправны в отличие от лиц, проживающих с собственником.
так как они равноправны в отличие от лиц, проживающих с собственником.За пользование жилым помещением и коммунальными услугами наниматель обязан платить. Но в отличие от собственника он не оплачивает капитальный ремонт, однако должен внести плату за наем. В случае неоплаты наймодатель имеет право расторгнуть договор (п. 4 ст. 83).
При сносе многоквартирного дома собственник помещений имеет право на получение выкупной цены. При ее определении учитывается рыночная стоимость жилого помещения. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его выкупной цены. Однако рыночная цена помещений, предназначенных под снос, как правило, очень мала.
В случае если в доме на снос квартира принадлежит муниципалитету, то нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другие благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. При этом в ст. 86 не указано, где, какой площади и качества они должны быть. Однако в ст. 50 говорится, что норма предоставления определяется органами местного самоуправления.
В связи с этим в крупных городах, где имеется значительный фонд неприватизированного жилья, находящегося в аварийном состоянии, у местной власти может возникнуть искушение его снести, переселив жителей на окраины, с тем чтобы застроить дорогую землю в центре недвижимостью, приносящей доход муниципалитету.
Сравнительная характеристика жилых помещений, находящихся в разных формах имущественных отношений
|
Признаки сравнения |
Частная собственность |
По договору социального найма |
|
Владелец жилого помещения |
Частное лицо |
Муниципальный жилищный фонд |
|
Срок использования жилого помещения |
До сноса здания или продажи жилого помещения |
Устанавливается в договоре социального найма |
|
Смена жилого помещения |
По собственному усмотрению на помещение, находящееся в собственности |
Обмен осуществляется на помещение, предоставленное по договору социального найма, с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих |
|
Сдача в аренду и поднаем |
По собственному усмотрению |
С согласия в письменной форме наймодателя, проживающих совместно с нанимателем членов семьи и при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего в случае поднаема составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов семей |
|
Право голоса на собрании жильцов |
Есть |
Нет |
|
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги |
1) плата за содержание и ремонт жилого помещения (за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества);
|
1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
|
|
Иные платежи, связанные с использованием жилого помещения |
Налог на недвижимость |
Плата за наем |
|
Осуществление капитального ремонта общего имущества |
За счет владельца квартиры |
За счет муниципалитета |
|
Долги по уплате коммунальных услуг |
Продажа квартиры на открытых торгах, компенсация долга. Собственник получает разницу между продажной ценой и долгом по оплате услуг |
Расторжение договора социального найма за неоплату коммунальных услуг и за наем в течение более шести месяцев |
Права собственника жилого помещения
1) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;
2) предоставлять во владение и (или) пользование гражданину жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования;
3) предоставлять во владение и (или) пользование юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды или на ином законном основании
Права нанимателя жилого помещения
1) пользоваться;
2) вселять иных лиц;
3) сдавать жилое помещение в поднаем;
4) разрешать проживание временных жильцов;
5) осуществлять обмен или замену жилого помещения;
6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
7) расторгать договор социального найма с согласия проживающих совместно с ним членов семьи;
8) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений;
9) наниматель жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера
Обязанности собственника жилого помещения
1) нести бремя содержания помещения и общего имущества в многоквартирном доме;
2) поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
3) соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Обязанности нанимателя жилого помещения
1) использовать жилое помещение по назначению;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением
Права и обязанности лиц, проживающих совместно с собственником
1) имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
2) обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;
3) несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи;
4) в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется;
5) если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением или если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда
Права и обязанности лиц, проживающих совместно с нанимателем
1) имеют равные с нанимателем права и обязанности;
2) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам;
3) в случае если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи