Отечественный ипотечный рынок приобретает все более цивилизованные черты. Наряду с банками, риэлтерами, страховыми компаниями в процесс кредитования недвижимости включились фирмы, предлагающие потенциальным заемщикам брокерские услуги. Институту российского брокериджа еще нет и года, однако, судя по развитию ипотечного кредитования, у него неплохие перспективы. Впрочем, в ближайшее время, по мнению игроков, ожидать какого-то бума в этом секторе не стоит. Несмотря на растущий спрос, предложение на рынке недвижимости остается ограниченным. Поэтому скорее всего рынок так и останется поделенным между несколькими компаниями.
От Москвы и до окраин
У страха глаза велики — утверждают финансовые консультанты, посвятившие себя нелегкому делу продвижения ипотеки в массы. А потому, несмотря на существующий спрос на недвижимость, обратиться за кредитом в банк решаются от силы 20—30% потенциальных заемщиков. И только двое из десяти человек, прошедших все стадии оформления кредита, становятся обладателями заветного ключа от квартиры. Поэтому неудивительно, что, скажем, столичный рынок, судя по данным Росрегистрации, стагнирует: если в 2004 году в Москве было выдано 4350 тыс. ипотечных кредитов, то в прошлом немногим больше — 4600.
Спрос вкупе с благоприятной динамикой платежеспособности населения, с одной стороны, приводят к значительному росту цен на недвижимость (в прошлом году, по различным данным, стоимость квадратного метра в столице поднялась на 30—40%), а с другой — способствуют либерализации рынка ипотечного кредитования. Это выражается как в падении банковских ставок (сейчас в Москве ставки в среднем не превышают 11%), так и смягчении требований к доходам заемщика и размеру первоначального взноса, который в отдельных случаях уже может достигать 5% от размера кредита.
В большинстве регионов совершенно иная картина: при относительно большом числе объектов (особенно на вторичном рынке) наблюдается дефицит как банков, готовых кредитовать ипотечные программы, так и платежеспособных заемщиков, удовлетворяющих условиям кредитора. Решить проблему поиска подходящего варианта для клиента, а банку — устраивающего его клиента помогают ипотечные брокеры. Их появление на рынке ясно свидетельствует, что ипотека в России вступила в совершенно иную качественную стадию развития — пору борьбы за клиента.
Продавцы страха
Первые брокерские компании, декларирующие свою самостоятельность, появились на рынке в середине прошлого года. До этого прерогатива в сфере ипотечного консалтинга целиком и полностью принадлежала риэлтерам и банкам. Поэтому не случайно, что большинство действующих компаний «отпочковались» от них. Сейчас на рынке работают не более 10 брокеров, при этом часть из них ведут отсчет своей деятельности с 2004 года. Сказать, сколько из них сейчас действительно не являются кептивными структурами, достаточно сложно, так-же как и оценить их профессионализм. Деятельность брокеров не лицензируется, и фактически никто из участников рынка не берет на себя ответственность ни за достоверность информации о банковских продуктах, ни за то, что в списке предложенных банков не будет «дружественных», к которым у консультанта «особый интерес». Проверить вероятную ангажированность брокера в этом случае невозможно.
Обычно общение с клиентом строится по принципу односторонней связи: потенциальный заемщик заполняет анкету, а затем брокер представляет несколько вариантов ипотечных программ. Как правило, все ограничивается исключительно банковскими продуктами. Во всяком случае, получить информацию о возможности взять деньги, скажем, в тех же кредитных кооперативах не удалось. Как признался менеджер одной из компаний, они просто не рассматривают подобные варианты, хотя готовы объяснить клиенту, как не попасть в очередную финансовую пирамиду.
Клиент за все заплатит
За отдельную плату брокер готов взять на себя как контроль за оформлением сделки, так и последующую помощь, например, в перекредитовании, или юридическую консультацию в случае возникновения трений с банком. Цены, как и гарантии, у всех совершенно разные.
Например, «Бест-Ипотека» гарантирует основные параметры кредита, который клиент выберет в банке. Если банк отказывает клиенту в выдаче кредита, то брокер обязуется выплатить фиксированную неустойку (3 тыс. руб.) за потраченное время. Гарантии в получении кредита декларируются и компанией «Фосборн Хоум». Другие брокеры не дают подобных гарантий, однако указывают, что помимо платы за кредитный консалтинг и юридическую помощь в оформлении документов брокер еще имеет комиссию (обычно 1% от суммы кредита, выданного банком). Соответственно поэтому консультант в любом случае будет играть в интересах клиента.
Правда, практически все игроки признают, что на один комиссионный доход развивать бизнес сегодня нереально. Хотя банки в принципе заинтересованы в привлечении клиентов (брокер в этом случае еще и проводит первичный отсев потенциальных заемщиков), однако масштабы российской ипотеки пока не позволяют российскому институту брокериджа жить исключительно за счет банковского сектора, как это, к примеру, происходит на Западе.
Пока существует высокий спрос на кредиты, делиться доходом никто не хочет. С другой стороны, именно рождение брокеров уже привело к тому, что многие банки отменили плату за рассмотрение заявок, а также к появлению практики снижения ставок. Правда, речь пока идет только о единичных случаях. Более тесное сотрудничество с банками в перспективе также должно привести к переводу института банковского андеррайтинга в ведение брокеров.
На чужой каравай
Ипотека еще не приобрела массовый характер, поэтому большинство компаний-брокеров вынуждены брать на-себя дополнительные функции, больше характерные для тех же риэлтерских компаний. Например, поиск подходящей квартиры, участие во встречных сделках с недвижимостью и т. д. Это служит почвой для взаимных обвинений: риэлтеры, недовольные проникновением брокеров на свою территорию, полагают, что они занимаются не своим делом. С этим согласна начальник клиентского управления ипотечного брокера «Мой дом» Юлия Пузакова, которая ссылается, в частности, на законодательство США, запрещающее кредитному консультанту заниматься риэлтерской деятельностью. Поэтому компания намерена развивать исключительно сферу кредитного консалтинга, при этом продвигая свои услуги в регионах, куда с ее помощью смогут прийти со своими ипотечными программами многие столичные банки.
В Москве, наоборот, более актуально «клиентское направление»: с середины прошлого года поток обращений клиентов к брокерам вырос в несколько раз.
В России брокер зачастую больше чем просто консультант и популяризатор ипотеки. Но отношения между всеми участниками ипотечной сделки абсолютно неурегулированы и часто диаметрально противоположны. Если банк, скажем, прежде всего интересует доход и возвратность выданного кредита, то риэлтеру интересно получить максимальные комиссионные, а значит, ипотека его интересует в меньшей степени. Свои требования и у страховщиков. Брокеру в этом случае приходится играть роль и арбитра, и адвоката, экономящего время и средства клиента. Ведь, как показывает практика, иногда на оформление сделки заемщик тратит до 10% стоимости покупки.
К сведению
В компаниях «МИАН — Агентство недвижимости», «Союз-Кредит» и «Мой дом» существует фиксированный тариф (в «Союз-Кредите» он связан с суммой займа), в «Лаурел-ипотеке» и «Фосборн Хоум» — это комиссионный сбор (2—3%). Брокер «Независимого бюро ипотечного кредитования» взимает 1% комиссии только после получения кредита плюс 350 дол. в виде взноса на депозит компании.