Сейчас, когда рынок недвижимости бьет рекорды по цене, у многих собственников коммерческой недвижимости возникает соблазн выгодно продать ее с тем, чтобы использовать вырученные деньги для качественной реорганизации бизнеса.
Можно выделить следующие наиболее важные аспекты, на которые необходимо обратить внимание продавцам коммерческой недвижимости:
Подготовка объекта недвижимости к продаже.
Организация продажи и оформление сделки.
Оптимизация возникающих налоговых платежей.
Подготовка объекта недвижимости к сделке
Зачастую у владельцев недвижимости возникает вопрос: зачем вообще нужна подготовка?
Однако следует помнить, что продажа недвижимости сильно отличается от продажи обычного товара. Достаточно часто бывают ситуации, когда у покупателей возникает разочарование в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов.
Например, в крупных городах зачастую ценность представляют не сами производственные корпуса, а в первую очередь земельные участки, на которых они находятся. Вопросам же надлежащего оформления земельных правоотношений директора предприятий уделяют очень мало внимания. Обычными на российском рынке недвижимости являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками либо переоборудованием, с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т. д.
При продаже комплексов производственных зданий правоустанавливающие документы зачастую имеются только на основные постройки. Особенно часто в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории предприятий ангары, хозяйственные пристройки, промливневые канализации и иные аналогичные вспомогательные объекты, требующие необходимых согласований и государственной регистрации.
Указанные строения обычно включаются в состав продаваемого имущества, несмотря на то что самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 ГК РФ).
Конечно, многие выявляемые в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности устранимы. Но для этого обычно требуется несколько месяцев (иногда более года), что существенно снижает желание покупателя приобрести данный объект недвижимости, поскольку он ожидает того, что вложенные им инвестиции начнут максимально быстро приносить отдачу.
Поэтому продавцу, желающему наиболее выгодно продать объект недвижимости, необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду юридическая чистота правоустанавливающих документов).
Тем более что все больше иностранных инвесторов, обладая достаточными финансовыми возможностями и ресурсами, готовы при приобретении российской коммерческой недвижимости платить больше российских коллег. Однако они очень щепетильны в вопросах юридической чистоты документов.
Основными моментами, на которые обычно обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, и по которым в первую очередь должны быть устранены какие-либо вопросы и проблемы, являются:
● Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий и иных требований; наличие обременений, ограничений и т. п.).
● Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки (обычно покупателям городской недвижимости не хватает места для реализации всего задуманного, например, очень часто для торговых предприятий нужны дополнительные парковочные площади).
● Виндикационные и реституционные риски, то есть риски, связанные с предъявлением исков предыдущими владельцами недвижимости.
● Наличие несогласованных в установленном порядке перепланировок либо переоборудования помещений.
● Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных в ЕГРП построек (без надлежащих разрешений и/или государственной регистрации).
● Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных как минимум в течение последних нескольких лет.
● Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т.п.).
● Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю.
● Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т. д.
Организация продажи и оформление сделки
Для эффективного достижения максимальной цены продаваемого имущества при наличии более чем двух заинтересованных покупателей уже давно продавцами используется такая форма организации продажи, как аукционы либо конкурсы. Более того, в большом числе случаев продажа государственного либо муниципального имущества или предоставление земельных участков для строительства осуществляются исключительно на торгах (аукционах и конкурсах).
Однако данный способ не получил пока в нашей стране должного распространения при продаже недвижимости коммерческими организациями. Это объясняется двумя причинами:
- Многие сделки до сих пор совершаются без указания в документах реальной рыночной цены либо с иными специфичными особенностями, что исключает широкую огласку информации среди максимального количества потенциальных покупателей о проводимом аукционе. При этом продавцы смиряются с тем, что недополучают возможные дополнительные прибыли, рассчитывая, что им меньше придется заплатить налогов, утаив от декларирования большую часть доходов.
-
Продавцы считают процедуру проведения торгов непонятной и рискованной. На самом деле проведение торгов (аукционов и конкурсов) весьма гибкий и достаточно проработанный правовой механизм, не требующий глубоких знаний в области юриспруденции либо организации продаж.
В качестве обеспечения своих обязательств потенциальные покупатели — участники торгов перечисляют организатору задаток, который остается у него в случае, если покупатель, выигравший торги, отказывается от сделки.
Сделка, безусловно, может быть заключена и без торгов на условиях, которые оговаривают заинтересованные стороны. В этом случае также большую роль играет организация эффективного поиска покупателя, готового заплатить максимальную цену и принимающего иные условия сделки, указанные продавцом.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать следующие важные моменты:
-
продаваемый объект недвижимости в договоре должен быть четко идентифицирован и должна быть указана его цена;
-
право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП (а не с даты передачи объекта во владение покупателя, подписания акта приемки-передачи либо иных документов). Соответственно до этого момента за продавцом сохраняется бремя содержания и риск утраты имущества;
-
по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 522 ГК РФ);
-
продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (например, когда участок находится только в аренде), допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком;
-
обязательным является подписание сторонами сделки передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости (ст. 556 ГК РФ). По общему правилу только с даты подписания данного документа обязательства продавца передать недвижимость покупателю считаются исполненными;
-
в случае если иное не оговорено в договоре, объект недвижимости до его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязательств покупателя по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Налоговая оптимизация
Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в России все менее и менее привлекательным является полукриминальный способ продажи коммерческой недвижимости с использованием наличных.
1. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой «черным налом» практически исключены.
Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов.
Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.
Обычно разработанный механизм оптимизации должен учитывать специфику всего спектра имеющихся правоотношений в каждом конкретном случае.
На практике используется несколько вариантов налоговой оптимизации, которые, однако, могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.
Если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразной с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.
В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов.
Конечно, данный вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая, в свою очередь, является собственником объекта недвижимости.
Для повышения привлекательности данного варианта оформления сделки для покупателя недвижимости организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг, «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости.
Важно помнить, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.
2. При продаже коммерческой недвижимости:
-
продавец — физическое лицо с получаемой прибыли платит только налог на доходы (13%). Более того, если недвижимость находится у него в собственности более трех лет, то он вообще освобожден от уплаты налога;
-
юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, уплачивает 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения), но при уровне доходов до 20 млн руб. в год;
-
юридическое лицо при обычном режиме налогообложения платит с получаемых доходов НДС (18%) и налог на прибыль (24%).
Учитывая резкие различия в налогообложении указанных выше участников рынка недвижимости, на практике можно встретить случаи выстраивания двух и более звеньев цепи при оформлении сделки. При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которых чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями.