СИТУАЦИЯ 1
Федеральное государственное унитарное предприятие имеет на балансе (в хозяйственном ведении) несколько жилых домов, которые ранее имели статус общежития.
В 2004 г. с большинства из них был снят этот статус и проживающие в данных жилых домах граждане получили право на приватизацию (передачу в собственность) занимаемых ими жилых помещений. Срок принятия решений о передаче помещения в собственность ограничен 2 месяцами с даты подачи гражданином документов на приватизацию (ст. 8 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 2 ст. 18 Закона РФ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. Однако согласие собственника на приватизацию требуется только в случае приватизации служебных жилых помещений (ч. 2 ст. 4 Закона № 1541-1).
Необходимо ли согласие собственника (территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ) на передачу предприятием в собственность гражданам (приватизацию) занимаемых ими жилых помещений?
Право хозяйственного ведения — это вещное право, составляющими которого являются полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Данные полномочия государственные и муниципальные предприятия осуществляют в пределах, определенных ГК РФ.
Пунктом 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрено ограничение по распоряжению названными предприятиями недвижимым имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения. Согласно данной норме предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Аналогичное ограничение полномочий по распоряжению недвижимым имуществом предусмотрено п. 2 ст. 18 Закона РФ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
К сведению
Распоряжение имуществом осуществляется посредством совершения сделок, в том числе договоров — двусторонних и многосторонних сделок. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон договора. Выражение воли проявляется в том, что сторона самостоятельно определяет условия договора и прежде всего самостоятельно решает, заключать договор или не заключать.
Порядок и условия передачи гражданам жилых помещений в собственность определяются Законом РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон), который содержит следующие положения.
• Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется в том числе государственными и муниципальными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения (ст. 6 Закона). Такая передача оформляется договором передачи, заключаемым, в частности, предприятием с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона).
Решение вопроса о приватизации должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данного требования Закона, привлекаются к ответственности в установленном порядке (ст. 8 Закона).
Из содержания приведенных положений следует, что при подаче гражданином заявления о приватизации предприятие лишено права выбора в силу прямого указания Закона: оно не может по каким-либо причинам отказать в оформлении договора, условия которого также определяются законодательством. Предусмотренное ст. 8 Закона решение вопроса о приватизации заключается в соблюдении предприятием установленной законодательством процедуры передачи жилого помещения.
Анализируя данные нормы, можно сделать вывод, что договор передачи жилого помещения в собственность граждан — это особый вид сделки. При заключении такого договора Закон не предусматривает проявление воли предприятия. Следовательно, передавая жилое помещение в порядке приватизации, предприятие не осуществляет свое полномочие по распоряжению недвижимым имуществом в том смысле, который законодатель имел в виду в п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 2 ст. 18 Закона РФ «О государственных и муниципальных предприятиях». В данном случае нормы, ограничивающие полномочия предприятия по распоряжению имуществом, не должны применяться.
Следует также отметить, что нормы Закона не предусматривают получение предварительного согласия собственника (органа, осуществляющего его полномочия) на передачу гражданам жилого помещения в порядке приватизации.
Таким образом, согласия собственника (территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ) на передачу в собственность гражданам (приватизацию) занимаемых ими жилых помещений в жилых домах, находящихся в хозяйственном ведении, не требуется.
СИТУАЦИЯ 2
К дороге общего пользования с разных сторон примыкают арендуемые земельные участки ООО и ГУПа. Арендодатель (муниципалитет) настаивает на включении части дороги в арендуемый обществом участок с соответствующим увеличением арендной платы, мотивируя это тем, что общество пользуется дорогой. В то же время к государственному предприятию такое требование не предъявляется, хотя ГУП также пользуется этой дорогой. Правомерно ли требование муниципалитета?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно подп. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Следовательно, дорога общего пользования — это часть земельного участка, которой имеет право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в том числе и названное в вопросе общество.
Поскольку такое право данное общество имеет в силу закона, нет никакой необходимости подтверждать право пользования частью дороги общего пользования путем установления договорных отношений.
Необходимо также учитывать, что подп. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования). Поэтому взимание платы за пользование участком дороги общего пользования (в том числе арендной платы по договору аренды) будет противоречить названной норме и нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования.
Таким образом, по мнению эксперта, требование муниципалитета включить в земельный участок, переданный обществу по договору аренды, участок земли, на котором находится часть дороги общего пользования, неправомерно. ГУП также входит в неограниченный круг лиц, которые могут беспрепятственно пользоваться дорогами общего пользования, поэтому взимание с него каких-либо платежей за пользование также противоречит законодательству.
В одностороннем порядке арендодатель не вправе изменить названные условия действующего договора. Если муниципалитет заявит в суд требование об изменении договора, то обществу следует возражать против такого требования, используя вышеприведенные аргументы.
СИТУАЦИЯ 3
С января 2006 г. в главу 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» внесены изменения в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей. Термин «зал обслуживания посетителей» изложен в новой редакции ст. 346.27 НК РФ, вступающей в силу с 1 января 2006 г.
Подпадает ли под обложение ЕНВД следующий вид деятельности — оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих торговых залов (объекты розничной торговли), или объектом обложения ЕНВД при ведении вышеуказанной деятельности будут только объекты общественного питания?
Согласно ст. 346.27 НК РФ (в редакции Закона РФ от 21.07.2005 № 101-ФЗ) для целей главы 26.3 НК РФ используются, в частности, следующие основные понятия:
• объект организации общественного питания, имеющий зал обслуживания посетителей, — здание (его часть) или строение, предназначенное для оказания услуг общественного питания, имеющее специально оборудованное помещение (открытую площадку) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга. К данной категории объектов организации общественного питания относятся рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные;
• стационарная торговая сеть — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям;
• торговое место — место, используемое для совершения сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 346.29 НК РФ (в редакции Закона № 101-ФЗ) одним из видов предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, является оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей.
Законодатель четко разграничивает такие понятия, как «стационарная торговая сеть», «торговое место» и «объект организации общественного питания».
В ст. 346.29 НК РФ говорится о передаче именно стационарных торговых мест (а не объектов организации общественного питания), то есть мест, используемых для совершения сделок купли-продажи. При описании данного вида деятельности законодатель уточнил, что передаваемые торговые места не должны иметь залов обслуживания посетителей, то есть использовал термин, применяемый для раскрытия понятия «объект организации общественного питания», однако такая формулировка нормы свидетельствует только о том, что законодатель стремился к тому, чтобы исключить при осуществлении данного вида деятельности возможность передачи таких торговых мест, которые можно использовать как объекты организации общественного питания с залом обслуживания для посетителей, к которым относятся рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные.
Таким образом, оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест (объектов розничной торговли), расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей, является видом предпринимательской деятельности, подлежащим обложению ЕНВД.