Ставки пробуют сбить, цены — нет

Председатель правительства Владимир Путин сообщил на совещании по вопросам жилищного строительства, что государство направит на оживление ипотеки в 2010 г. 250 млрд руб., из которых 40 млрд уже выделено из средств Фонда национального благосостояния. Цель — снижение процентных ставок по жилищным кредитам менее 10%. Финансовые аналитики просчитывают вероятность исполнения наказа В. Путина.

На совещании В. Путин заявил, что при нынешних условиях ставка ипотечного кредитования в 14% годовых безосновательна: по итогам прошлого года инфляция в России — основной показатель для определения оптимальной ставки рефинансирования и соответственно ставок кредитов — 8,8%. «Не вижу оснований удерживать ставку на уровне 14%», — сказал премьер-министр.

Судя по всему, это было тщательно спланированное выступление. И с источниками финансирования снижения ставок на краткосрочную перспективу в правительстве уже определились, и Министерство регионального развития подготовило проект долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного страхования.

Проект уже направлен на согласование в федеральные министерства и ведомства. По нему за 20 лет в 15 раз увеличится число выдаваемых кредитов на приобретение жилья — до 1,6 млн ежегодно. К 2030 г. ипотека станет доступной 60% российских семей.

Эксперты не готовы давать столь долгосрочные прогнозы и говорят только о том, что в этом году расцвета ипотеки ждать не приходится. В настоящее время, по их самым оптимистичным оценкам, улучшить свои жилищные условия за счет личных сбережений и заемных средств могут не более 17% российских семей от общего числа нуждающихся в жилплощади. Всего в улучшении жилищных условий нуждается 60% российских семей — такие выводы делают эксперты на основе данных социологических опросов.

К сведению

Чтобы выполнить конечные параметры ФЦП «Жилище» и приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье», надо в год вводить не менее 1 кв. м жилья в расчете на одного среднестатистического россиянина. По данным Росстата, в России в 2009 г. введено в эксплуатацию 701 300 квартир общей площадью 59,8 млн кв. м, что на 6,7% ниже показателя предыдущего года.

Проект стратегии подразумевает, что к 2012 г. переехать в новое жилье смогут 19% нуждающихся семей. И это будет первый этап реализации стратегии, в конце которого планируется выдавать не менее 230 000 кредитов в год. На втором этапе — до 2015 г. — средневзвешенная ставка по кредитам должна сократиться до 8—9% в рублях, и можно будет выдавать уже не менее 530 000 кредитов в год общим объемом в 8% ВВП. Для сравнения: в благополучном 2008 г. этот показатель равнялся 2,6%. Третий этап продлится 15 лет. Его итог, если отказаться от процентов и штук, — 31% ВВП.

Точка отсчета

По сравнению с 2008 г. в прошлом году жилищных кредитов выдано в три раза меньше по количеству и четыре раза — по объему. Если до кризиса удовлетворялось почти 80% заявлений, то в 2009 г. — менее 40%.

Банки в кризис ужесточили свои ипотечные программы. Практически прекратилось кредитование новостроек. На рынке фактически осталось лишь несколько крупных банков. Так, в регионах около 90% ипотечных кредитов приходится на долю Сбербанка.

Вместе с банками в ожидании благостных вестей замерли и потенциальные заемщики, напуганные в предыдущие годы бешеными скачками цен на жилые «квадраты». Социологические опросы показывают, что в 2010 г. только 2% россиян могут отважиться на ипотечный риск.

В конце прошлого года во многом благодаря многомиллиардным вливаниям бюджетных средств в капитализацию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 100% акций которого принадлежит государству, на рынке ипотечного кредитования появились признаки оживления. В результате, по данным аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека», в январе по сравнению с декабрем 2009 г. среднерыночная ставка в долларах снизилась на 0,75 п.п. и составила 13,61%. Снижение в рублях, но уже в сравнении с январем 2009 г. составило 0,51 п.п.
и равняется сейчас в среднем 17,71%. По подсчетам аналитиков компании МИАН, осенью количество сделок в Москве возросло на 10—12%, в регионах — на 6—8%. По предварительным оценкам, в целом за 2009 г. выдано около 170 000 жилищных кредитов (доля ипотечных займов в них — 80%) на 165 млрд руб.

В поисках среднего класса

Из-за сокращения общего объема жилищного строительства цена жилого «квадрата» не опускается до уровня, поддающегося осмыслению подавляющим большинством граждан РФ. Однако уровень доходов россиян упал. Потребители ипотеки во всех странах — представители среднего класса. Возникает вопрос: сколько таких людей проживает в РФ?

Согласно докладу Института современного развития «Россия XXI века: образ желаемого завтра» 10% населения страны относится к бедным слоям, еще 10% — к богатым. Можно предположить, что остальные — люди со средним достатком. К категории среднего класса причислены семьи с доходом «не менее 30 000 руб. покупательной способности на члена домохозяйства». Но много ли сейчас тех, кто может похвастать такими доходами на каждого члена семьи? По данным Росстата, на 1 января 2010 г. 7,5% населения страны имело среднедушевой доход менее 4000 руб. в месяц, 31,8 — от 4000 до 10 000 руб., 42,2 — от 10 000 до 25 000 руб. и 18,5% — свыше 25 000 руб.

Спора нет: надо поднимать доступность ипотечных кредитов. В. Путин говорит: «Мы планировали сконцентрировать ресурсы на эти цели в 2010 г. в объеме 250 млрд руб. Прошу ускорить необходимые решения по линии ВЭБа, потому что именно ВЭБ должен сконцентрировать свои собственные ресурсы в объеме 50 млрд руб. и еще на 160 млрд обеспечить использование пенсионных накоплений». Это, по его словам, может снизить процентные ставки по ипотеке до 10%. Летом 2010 г. президент Дмитрий Медведев называл 6—7%.

Аналитики отмечают перспективность планов правительства по сбиванию ипотечных ставок. Но этого недостаточно, чтобы обеспечить россиян доступным жильем. Цены на него в большинстве регионов завышены, причем в значительной степени за счет коррупционной составляющей. Если не вести работу по очищению цен от вставленных в них взяток, получится, что за счет средств Фонда национального благосостояния и казны будет финансироваться изжившая себя коррупционная система. Пока шагов в этом направлении не делается. Напротив, для сохранения цен выше, чем в самых красивых европейских странах, строительство новых домов просто останавливается.

Удастся ли сбить ставки по ипотеке?

Александр Семеняка,
генеральный директор АИЖК

Банки подали заявки на участие в совместной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) на общую сумму 25 млрд руб. Программа предполагает три направления работы. В рамках первого направления АИЖК будет выкупать у банков ипотечные кредиты, которые они предоставили физическим лицам. В рамках второго — выкупать ипотеку юрлиц. В частности, кредиты Фонда РЖС на приобретение жилья у застройщиков, которые он гарантирует в случае, если строительные компании реализуют проекты по строительству жилья экономкласса на землях фонда. По третьему направлению АИЖК будет фондировать целевые кредиты банков девелоперам на строительство жилья.

Реализация программы позволит физическим лицам покупать жилье, строящееся на землях Фонда РЖС, по ипотеке со ставкой примерно 11% годовых. Это расширит круг людей, которые смогут приобрести жилье. АИЖК уже заключило договоры с банками на их участие в программе Фонда РЖС и АИЖК на 3 млрд руб.

Сергей Бессонов,
президент компании
«Ньюбилдинг инвестмент»

Снижение реально, учитывая понизившуюся ставку рефинансирования ЦБ РФ. Что касается сроков, то я полагаю, до реальных результатов пройдет не менее двух-трех месяцев с момента декларации. АИЖК как крупнейший игрок ипотечного рынка всегда занимало достаточно большой сегмент. Поэтому, получив эти деньги, оно будет иметь возможность понизить процентную ставку и соответственно сможет направить определенный объем средств на рефинансирование кредитов, которые выдают первичные кредиторы. Это очень хороший стимул для оживления рынка ипотечного кредитования.

Руслан Исеев,
первый заместитель председателя
правления Городского ипотечного банка

Сейчас банкам довольно рискованно выдавать ипотеку даже под действующие 13–15%, потому что у кредитных организаций нет адекватных источников фондирования.

Снижение ипотечных ставок вполне реально, только если у банков будет источник рефинансирования таких кредитов. То есть банки должны иметь возможность заимствовать деньги по более низким ставкам или продавать эти ипотечные кредиты даже в виде облигаций.

Название банка	Ставка в рублях		Ставка в валюте
	минимальная	максимальная	минимальная	максимальная
Ставка рефинансирования АИЖК	9,05	12,13	—	—
Альфа­банк	22,5	—	16,2	—
Банк Москвы	16,8	17,1	12,4	13,3
«Возрождение»	16	—	—	—
«Дельтакредит»	15	—	9	—
«Жилфинанс»	14,75	16,75	9	10,75
БСЖВ	14,25	16,25	8	11
ВТБ24	14,35	—	10,6	—
Газпромбанк	15	—	11,5	—
Московский кредитный банк	10	—	9	—
Нордеа банк	14	16	9	11
Райффайзенбанк	14,5	17,5	—	—
РосЕвроБанк	14	15,5	11	12
Сбербанк	13,5	14,75	10,1	12,1
«Уралсиб»	19	19,5	17	18
Юникредит банк	16,5	—	11,25	—

Источник: ЦБ РФ

№ п/п	Город РФ	Средняя цена предложения на 30 ноября 2009г. (тыс. руб./кв. м)	Прирост относительно октября 2009 г. (%)
1	Москва	153,34	–0,4
2	Санкт­Петербург	79,18	1,0
3	Екатеринбург	53,03	0,1
4	Самара	49,13	–0,1
5	Нижний Новгород	46,48	0,3
6	Новосибирск	46,35	–2,6
7	Хабаровск	41,11	–3,4
8	Томск	40,31	–0,5
9	Пермь	40,08	0,9
10	Тюмень	40,05	–2,0
11	Красноярск	39,15	–0,7
12	Рязань	38,16	–0,7
13	Мурманск	34,03	1,8
14	Воронеж	33,90	–1,6
15	Ижевск	33,86	2,0
16	Смоленск	33,69	–0,5
17	Брянск	32,66	1,2
18	Ульяновск	31,40	–0,2
19	Иваново	30,74	–0,3
20	Курск	29,34	0,4
21	Тольятти	27,92	–0,2
22	Жигулевск	22,59	0,8

Источник: Российская Гильдия Риелторов