Договор аренды нежилого помещения площадью 2457,6 кв. м заключен на пять лет с 16 апреля 2007 г. Зарегистрирован 22 мая 2007 г. Мы хотим расторгнуть этот договор и заключить новый на срок менее года и без регистрации. При расторжении договора часть помещения (600 кв. м) возвратим арендодателю, у нас останется 1857,6 кв. м. Расторжение договора необходимо зарегистрировать, так как основной договор был зарегистрирован. С какой даты можно заключить новый договор на 1857,6 кв. м: с момента подписания соглашения о расторжении или с момента регистрации соглашения о расторжении? Когда новый договор вступает в силу?
Д.И. Вареников, г. Пермь
Соглашение о досрочном расторжении ранее зарегистрированного договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и на него распространяются общие требования об обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
В статье 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Следовательно, любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации и вступают в силу с момента осуществления таковой, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 433 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из этого следует, что при подписании соглашения о расторжении договора стороны могут предусмотреть в тексте специальные условия, согласно которым договор будет считаться расторгнутым, например, с даты подписания соглашения. Но это условие будет иметь юридическую силу только при регистрации указанного документа.
Таким образом, заключить договор аренды на новых условиях организация вправе с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора либо с момента подписания указанного соглашения, если оно содержит специальные условия и будет в последующем зарегистрировано.
Новый договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений») и считается заключенным с момента подписания. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Как быть, если в соглашении о расторжении договора нет специальных условий? Для обеспечения гарантий арендатора в подписании нового договора аренды рекомендуем до регистрации соглашения о расторжении договора заключить предварительный договор аренды по правилам ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами с принятием ими обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.