Полный отстрой

Планам российского Правительства, заявившего о начале национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», похоже, грозит участь не менее амбициозной попытки удвоить ВВП. Пытаясь сделать жилье более доступным для граждан, государство увеличивает дисбаланс между спросом и предложением. В результате стремительный рост цен на недвижимость играет роль негативного фактора, который приведет рынок к стагнации.

Недоступный квадратный метр

Показатели жилищного строительства последних лет не внушают особого оптимизма. Пока нам не удалось достичь даже уровня 1989 года, когда объемы составляли 61,7 млн кв. метров. После затяжного пике с 2000 года объемы ввода жилья вновь начали расти, однако прошлый год оказался явно не слишком удачным. Темпы жилищного строительства начали замедляться.

По данным Госстроя РФ, в прошлом году эта цифра выросла всего на 6,3% и составила 43,6 млн кв. метров общей жилой площади, тогда как в 2004-м строители сдали в эксплуатацию 41 млн кв. метров, что соответственно на 12,5% больше по сравнению с предыдущим годом.

Оценка состояния отрасли президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана несколько отличается от официальной: как заявил бывший глава Госстроя, если в 2004 году рост был до 10%, то в 2005-м всего 4,1. Более того, новое строительство вот-вот перестанет компенсировать выбывающие квадратные метры ветхого и аварийного жилфонда (22—24 млн кв. м в год).

Стоимость квадратного метра, по данным Росстата в 2005 году, поднялась в среднем на 15,6%. Лидером традиционно стала столица, где цена за квадрат к концу года зашкаливала за 2,6 тыс. дол., хотя в ряде регионов статистики отмечали и более высокие цены.

По наблюдениям риэлтеров, «жилищная инфляция» составила не менее 30%, при этом рост цен на первичном рынке значительно опережал «вторичку». Значительный вклад в повышение цен внесло сокращение объемов предложения квартир: согласно расчетам аналитиков, с середины 2005 года число квартир на вторичном рынке снизилось в 1,5—2 раза. Количество новостроек также уменьшилось на 20—30%.

С другой стороны, если учитывать, что реальная зарплата населения, по информации МЭРТ, выросла на 9,7%, а реальные доходы — на 8,8%, фактически жилье в России стало менее доступным. Среднедушевой ежемесячный доход по стране немногим более 8 тыс. рублей. Поэтому, несмотря на снижение банковских ставок и либерализацию требований к заемщику, приобрести жилье в кредит могут немногие.

По информации фонда «Общественное мнение», только 16% граждан готовы воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья. Основная проблема — отсутствие первоначальной суммы взноса, которая сейчас в различных банках варьируется в пределах 10—20% от суммы кредита, в зависимости от срока и его стоимости.

Негативные тенденции удорожания жилья сохраняются и в этом году. Например, в феврале столичная недвижимость подорожала на 5—6%. На вторичном рынке рост цен составил 6,6%. По оценкам экспертов, рынок может поставить новый рекорд. Самый оптимистичный прогноз — рост цен на 30%, самый пессимистичный — не менее 50%. Все тенденции для этого уже есть. Ожидается, что к концу года стоимость квадратного метра превысит 3,5 тыс. дол.

Одним из факторов, влияющих на ситуацию, остается низкое предложение. Хотя, по данным аналитиков, объем предложения в феврале вырос на 47% (18 тыс. объектов), но не достиг февральского уровня прошлого года, когда на торгах было выставлено свыше 23,1 тыс. объектов недвижимости.

В этом году, по самым оптимистичным прогнозам, объем вводимого жилья может вырасти на 7—8%, однако продолжающийся рост цен загонит отрасль в коллапс.

Трудная доля

Удорожание жилья — только один из факторов, негативно сказывающихся на состоянии отечественного стройкомплекса. Другой не менее значимый — законодательная политика в отношении застройщиков, которую начало проводить государство с прошлого года.

Крупнейшим событием на строительном рынке стало вступление в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», фактически сломавшего устоявшуюся систему отношений застройщика и инвестора. Это вызвало кризис коллективного домостроения, доля которого, по различным оценкам, на рынке новостроек составляла 40—60%.

В итоге объемы возводимого жилья упали: по данным Росстата, если в 2004-году в Московской области в многоквартирных домах было сдано 3,23 млн кв. метров, а в индивидуальных — 2,24 млн кв. метров, то в 2005-м эти показатели снизились и составили 2,78 млн и 2,27 млн кв. метров соответственно. Число соинвесторов, не дождавшихся своих квартир, только в столичном регионе, по различным источникам, составило от 8 до 20 тыс. Всего в стране, по данным спикера СФ Сергея Миронова, от недобросовестных застройщиков пострадало свыше 80 тыс. человек.

Немалую лепту в прошлогодний строительный кризис внесла и ситуация на рынке стройматериалов. Согласно отчетности Росстроя индекс промышленного производства составил 109,8%, причем рост выпуска такой значимой продукции, как стеновые материалы (рост на 1,4%), сборный железобетон (рост на 4,2%), кровельные материалы (рост на 4%), заметно отставал как от среднестатистического показателя по отрасли, так и от темпов роста жилищного строительства. В сопоставимых пределах увеличилась только добыча щебня и гравия (на 6%) и отделочных материалов (рост по отдельным позициям 14,5%). Зато продолжали падать объемы выпуска шифера — на 1,6%, труб асбестоцементных — на 18,9, кирпича строительного — на 1,1, панелей и других конструкций для крупнопанельного домостроения — на 4,2, материалов строительных нерудных — на 0,7%.

Эти неблагоприятные тенденции вместе с повышением цен на энергоносители (в структуре затрат отдельных производств доля ТЭР превышает 40%) также послужили источником для подъема цен на строительном рынке и финансовой дестабилизации многих компаний-застройщиков.

Скажем, объем производства цемента в 2005 году вырос на 6,8% и составил 47 млн тонн (для сравнения: в 1992 г. — 61,6 млн т), но при этом в различных продажах его стоимость поднялась на 50—70%. ФАС обвинил в «разогреве рынка» компанию «Евроцемент-Групп», увеличившую на 20% в мае 2005 года отпускные цены на цемент и применившую систему 100%-ной предоплаты.

Учитывая, что доля цемента составляет до 15% себестоимости квадратного метра, недвижимость просто не могла не подорожать. В свою очередь, российские цементники ссылаются на рост цен на энергоресурсы и необходимость инвестировать деньги в реконструкцию отрасли. Износ основных фондов на большинстве предприятий приблизился к 80%. Это фактически означает, что дальнейший потенциал роста исчерпан, и, более того, эксперты признают, что проблема дефицита для строителей становится все актуальнее.

К 2010 году прогнозируется дефицит цемента в объеме 10 тыс. тонн. Чтобы обеспечить двукратный рост жилищного строительства, отрасль должна выпускать 85—90 млн тонн цемента ежегодно. Однако, как признался недавно глава Минрегиона Владимир Яковлев, цемента в ближайшей перспективе хватит только на 57—58 млн кв. метров жилья. Это рубеж, которого отрасль достигнет уже в 2007 м.

Регионы-лидеры и регионы-аутсайдеры по объемам жилищного строительства в РФ в 2005 г., тыс. кв. м

Регион	Объемы ввода жилья	В % к 2004 г.
Московская область	5271,4	92,2
Санкт-Петербург	2273,4	111,9
Краснодарский край	1837	101,5
Республика Татарстан	1604,5	92,3
Республика Башкортостан	1604,5	106,3
Республика Тыва	16,1	92,8
Камчатская область	12,7	76,8
Магаданская область	9	236,6
Мурманская область	7,8	120,2
Эвенкийский АО	2,6	104,5

Ипотечный потоп

Очевидно, что слабая платежеспособность большинства потенциальных покупателей вкупе с повышением цен на стройматериалы — серьезный фактор, препятствующий дальнейшему росту жилищного строительства. Тем более выполнению амбициозных планов властей, которые согласно нацпроекту «Доступное жилье» обещают увеличить ввод жилых помещений к 2010-му вдвое — до 80 млн кв. метров в год.

Не говоря уже о 28 млн семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Специалисты строительного рынка говорят о необходимом минимальном уровне — 150 млн кв. метров.

Но это уже из области фантастики. Денег для этого у Правительства просто нет. В лучшем случае к 2010 году чиновники планируют израсходовать 415 млрд руб. на кредиты для ипотечных схем. Это почти в 20 раз больше, чем весь рынок ипотечного кредитования сегодня!

Чтобы повысить доступность кредитов, Правительство намерено принять закон о предоставлении субсидий молодым семьям, согласно которому расходы участников программы будут на 25% покрываться из регионального бюджета, а на 10% — из федерального.

Кроме того, до конца апреля планируется наладить выпуск жилищных сертификатов для военнослужащих и переселенцев с Крайнего Севера. Обеспечить рефинансирование всей этой массы займов
(1 млн в год!) на первых порах должно АИЖК, капитал которого увеличат на 3,7 млрд руб., что позволит в ближайшие 5 лет выдать гарантии на 138 млрд. Кроме того, власти надеются, что в России наконец появится рынок ипотечных бумаг. Мировая практика показывает, что инвестиции в ипотечные бумаги — один из самых надежных инструментов, что не может не заинтересовать бизнес. Сами ипотечные ставки в банках к 2010 году планируется снизить с 12 до 8%.

Впрочем, за исключением ипотеки и госгарантий, у властей сейчас фактически нет альтернативного механизма влияния на рынок жилья. Пресловутые обещания взять на себя госгарантии и субсидирование ставок по кредитам на создание инженерной инфраструктуры и облегчить застройщикам оформление разрешительной документации у строителей вызывают только скепсис.

Хорошо известно, что там, где начинают бороться с административными барьерами, вырастают новые. К тому же у многих регионов, которые, как планируется, должны взять на себя финансирование части строительных проектов (в соответствии с новыми правилами участки на торги должны выставляться с готовой инфраструктурой), на это просто нет средств.

Пока государство наращивает объем ипотечного портфеля (в прошлом году объем выданных кредитов на покупку жилья вырос почти в 3-раза — с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб., причем без учета данных АИЖК, портфель кредитов которого на 1 марта 2006 года превысил 14 млрд руб.) и тем самым разгоняет маховик цен.

Скандал с дольщиками подорвал доверие к первичному рынку и вызвал еще больший спрос на вторичное жилье. Поэтому ипотека работает преимущественно на вторичном рынке, создавая дополнительный ажиотажный спрос.

По прогнозам, в наступившем году ипотечных кредитов банки выдадут вдвое больше. Это означает, что диспропорция между спросом и предложением усилится, а следовательно, риэлтеры и девелоперы будут иметь возможность получить дополнительную прибыль. По оценкам специалистов, около 30% сделок проводится именно с такой «инвестиционной» целью. Но только в отличие от реальных инвестиций, благодаря которым поднимается производство и на рынке появляются новые товары и услуги, этот рост носит исключительно спекулятивный характер. А значит, после фазы подъема неминуемо наступит стагнация.

С начала этого года многие банки, работающие с ипотекой, уже зафиксировали уменьшение количества ипотечных сделок. К концу года многие ожидают резкого падения спроса. В итоге жилищное строительство лишится еще одного инструмента финансовой подпитки.

Учитывая, что средний общероссийский уровень обеспеченности жильем у нас — всего 19,7 кв. метра на человека, что примерно в 3,5 раза ниже, чем в США и ЕС, плюс к этому имеется фонд аварийного и ветхого (свыше 91 млн кв. метров), а также неблагоустроенного жилья, снабдить все 4,5 млн семей, стоящих в очереди, одним махом не удастся.Учитывая, что средний общероссийский уровень обеспеченности жильем у нас — всего 19,7 кв. метра на человека, что примерно в 3,5 раза ниже, чем в США и ЕС, плюс к этому имеется фонд аварийного и ветхого (свыше 91 млн кв. метров), а также неблагоустроенного жилья, снабдить все 4,5 млн семей, стоящих в очереди, одним махом не удастся.