Договор аренды недвижимости, заключенный на год и более, необходимо регистрировать. Но не все знают, как правильно отсчитывать годичный срок. Ошибка в исчислении может привести к серьезным последствиям.
Год, да не тот!
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Однако в суде выяснилось неожиданное для него обстоятельство: договор незаключен, поскольку не прошел процедуру государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации. В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента регистрации.
Арендодатель заявил, что договор и не требовал регистрации, ведь он был заключен на срок с 1 августа 2005 г. до 31 июля 2006 г. А это меньше года.
Однако суд сослался на п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в котором срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году.
Итак, суд указал, что спорный договор аренды был заключен сроком на год и подлежал госрегистрации. Поскольку договор зарегистрирован не был, он считается незаключенным. Следовательно, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон, и требования о взыскании задолженности по арендным платежам не могут быть удовлетворены.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 12.02.2010 по делу № А75-1804/2009)
Как исправить ошибку
Как же поступать арендодателям в подобной ситуации?
Арендодатель, обратившись в суд, узнал, что договор аренды было нужно регистрировать и без этого нельзя взыскать задолженность по арендным платежам.
Ему отказывали и только суд апелляционной инстанции разъяснил, что отсутствие договорных отношений не препятствует обращению арендодателя с требованием взыскать неосновательное обогащение.
С таким требованием и обратился арендодатель в арбитраж. Но как рассчитать взыскиваемую сумму?
В пункте 2 ст. 1105 ГК РФ содержится общее правило: лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суд предложил применить аналогию закона, поскольку в силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В данном случае, по мнению суда, к спорным правоотношениям должен применяться п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ. То есть когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары и услуги.
Несостоявшийся арендодатель произвел расчет, исходя из деления арендуемой площади на производственные и административные помещения с учетом базовой ставки для определения величины платы за аренду помещения и понижающих коэффициентов, установленных нормативными актами субъекта РФ. И суд принял такой расчет.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа
от 25.01.2010 № Ф03-7877/2009
по делу № А16-665/2009)
Госрегистрация допсоглашений
Помимо основного договора аренды недвижимости госрегистрации подлежат все дополнительные соглашения к нему. Иногда арендодатели об этом забывают, что на руку нечестным арендаторам.
Арендодатель сдал торговое помещение. Договор был долгосрочным, поэтому прошел необходимую госрегистрацию.
По условиям договора арендодатель вправе один раз в год в одностороннем порядке изменять установленную арендную плату. Изменение условий договора действительно, если совершено в письменной форме и подписано уполномоченными представителя каждой из сторон.
Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
Три года подряд арендная плата увеличивалась и стороны подписывали допсоглашения.
Но вскоре у арендатора образовалась задолженность, которую арендодатель попытался взыскать через суд. И тогда арендатор нанес контрудар: он обратился со встречным иском к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на незаключенность всех дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы, по которым уже производились выплаты, из-за отсутствия госрегистрации упомянутых соглашений.
Арендодатель оправдывался, что в договоре предусмотрено его право в одностороннем порядке изменять арендную плату путем направления арендатору уведомления и новый размер арендной платы действует с даты, указанной в уведомлении. Поэтому государственной регистрации изменений размера арендной платы не требуется.
Но суд отверг эти доводы, разъяснив, что такая процедура изменения арендной платы и необходимость ее выплаты в новом размере без госрегистрации изменений договора могут действовать при условии, что размер арендной платы изменяется на законодательном уровне, а не конкретным арендодателем. В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы считается изменением условий договора, которое требует госрегистрации в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Такая же позиция изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“». Согласно разъяснениям высших арбитров соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем госрегистрации, также подлежит обязательной госрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В части взыскания с арендодателя сумм неосновательного обогащения дело было решено не в пользу арендатора.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (п. 4 ст. 1109 ГК РФ).
Как следовало из заявленного арендатором встречного иска, он знал, что до госрегистрации дополнительных соглашений к договору аренды, которыми был изменен размер арендной платы, эти соглашения не считаются заключенными и обязательство по внесению арендной платы в новом увеличенном размере отсутствует, тем не менее вносил арендную плату в новом размере. При таких обстоятельствах суд решил, что излишне внесенная сумма арендной платы возврату не подлежит.
(Постановление ФАС Центрального округа
от 26.01.2010 № Ф10-6120/09
по делу № А23-1667/09Г-2-79)