Я из Ставропольского края. У меня вопрос по применению Закона № 159-ФЗ. Если я выкупаю помещение в рассрочку, имеют ли право меня обязать оплатить первоначальный взнос в размере 20%? Ведь рассрочка — это оплата равными долями в течение всего срока рассрочки.
На наш взгляд, не имеют
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных законодательством пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.
Исходя из этой формулировки субъект выбирает по сути не порядок оплаты, а способ оплаты (единовременно или в рассрочку) и срок рассрочки.
Справка
Рассрочка — способ оплаты товаров и услуг, при котором платеж производится не в разовом порядке, не в полной сумме, а по частям (Современный экономический словарь. — М.: Инфра-М, 1997).
Что же касается порядка оплаты, то он должен быть определен договором купли-продажи.
Нужно сразу оговориться, что в некоторых субъектах РФ уполномоченные органы пользуются своим административным ресурсом, навязывая условия оплаты и ограничивая права субъектов малого и среднего предпринимательства. Доходит даже до того, что это фиксируется в местных нормативных правовых актах.
Например, в Положении о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Екатеринбург и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства была приведена формула расчета платы и определен размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества (не менее 50% выкупной цены помещения) (п. 27 и 28). Однако решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2009 № А60-32107/2009-С9 эти пункты Положения были признаны не соответствующими закону и недействующими. Постановлением ФАС Уральского округа от 07.12.2009 № Ф09-9775/09-С1 данное решение суда оставлено в силе. В результате решением Екатеринбургской городской думы от 09.02.2010 № 12/17 п. 27 и 28 Положения были признаны утратившими силу.
В силу договорных отношений по приобретению имущества и того, что в ваш адрес в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган должен направить проект договора купли-продажи (п. 2 ст. 4 Закона № 159-ФЗ), вы вправе предложить свой вариант оплаты имущества в рассрочку и обсудить его с муниципалитетом.
Тем более что п. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что рассрочка оплаты не является безвозмездной — на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого недвижимого имущества.
Таким образом, порядок оплаты имущества является предметом договоренности сторон и должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи имущества. Это может быть и внесение первоначального взноса с уплатой оставшейся части равными долями в течение определенного субъектом малого и среднего предпринимательства срока, и без первоначального взноса, не равными долями и т.д. Вариантов много. Ясно одно: муниципалитет не вправе устанавливать правила оплаты имущества в одностороннем порядке, даже если это зафиксировано в местных нормативных правовых актах.
Буква закона
Законом Ставропольского края от 29.12.2008 № 99-кз «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края» установлен максимальный срок рассрочки оплаты недвижимого имущества пять лет.