Земельный вопрос в нашей стране всегда был актуален. С недавних пор он приобрел особую остроту: многие владельцы земельных участков, приобретенных правомерно, не могут получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности. Причина — в кадастровой накладке. С этой проблемой уже столкнулись тысячи компаний, индивидуальных предпринимателей и граждан. В предлагаемой публикации свой практический опыт обобщает юрист, которому удалось в судебном порядке устранить несколько кадастровых накладок, защищая интересы компаний.
Истоки проблемы
На начало 2006 г. количество земельных участков, которые находились во владении и пользовании граждан и права на которые не были оформлены в соответствии с установленным законом порядком, доходило до 40 млн. Ситуация требовала немедленного государственного вмешательства. Ведь фактически все неоформленные участки существовали вне гражданско-правового оборота, поскольку не отвечали требованиям Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ),
предъявляемым к объектам недвижимого имущества, в отношении которых совершался, например, акт купли-продажи.
В 2006 г. процедуру оформления участков, ранее предоставленных и не оформленных надлежащим образом, упростили (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имуществе», который пресса окрестила законом о дачной амнистии).
Спрос на посреднические услуги в сфере землеустройства резко возрос. Появилось множество предприятий, оказывающих подобные услуги. Но они не справлялись с возрастающим потоком клиентов, что привело к колоссальному количеству ошибок при проведении процедуры межевания земельных участков (необходима для прохождения государственного кадастрового учета). То есть в реальности участок имеет одни границы, а в кадастровой базе данных — другие. Причем речь идет не только о ситуации, когда одна из границ сдвинута на метр-полтора. Известны факты, когда границы участка «отлетают» (профессиональный термин межевиков, указывающий на значительное несоответствие границы фактической и ее отображения в землеустроительной документации) на 100 и более метров либо оказываются в реке или море.
Ситуацию усугубили два обстоятельства. Во-первых, заложенная на тот момент в законе возможность увеличения площади участка, если его фактическая площадь превышает указанную в документе-основании. Перед соблазном слегка передвинуть забор либо попросить межевика дорисовать площади не устояли многие. Во-вторых, если один из соседних участков отмежеван криво и это отражено в кадастре, сосед, который межуется позже, узнает о факте накладки только в результате межевания, то есть какое-то время спустя. Предположим, вы межуете участок, на котором расположен ваш дом, и выясняете, что часть вашего участка, по сведениям государственного кадастра недвижимости (далее — кадастр), находится в составе границ соседнего участка, отмежеванного пять лет назад.
За последние два года значительная часть землеустроительных организаций упразднена за счет введения понятия «кадастровый инженер». Сейчас межеванием фактически могут заниматься лица, лицензированные в сфере землеустройства до 1 марта 2008 г.
Сдвинув с мертвой точки проб лему неоформленных земельных участков, государство столкнулось с другой проблемой — кадастровыми накладками. Подход властей к ее решению таков: государственный орган кадастрового учета является регистрирующим, а все вопросы о праве в возникшей ситуации относятся к частноправовой сфере. То есть в вопросе устранения кадастровых накладок инициативу должны проявить сами правообладатели.
Уязвимый собственник
В статье 25.2 Закона № 122-ФЗ установлен порядок регистрации ранее предоставленных (до введения в действие Земельного кодекса РФ) участков. Под эту статью подпадает большинство неоформленных участков, находящихся в правомерном владении граждан, а также субъектов бизнеса. Эта норма практически всегда перекликается со ст. 36 Земельного кодекса РФ, устанавливающей исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Несмотря на наличие законного права оформить участок, находящийся в правомерном владении, гражданин (иной субъект) не сможет воспользоваться этим правом в полной мере, если выявится кадастровая накладка на смежный участок.
В соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, согласно кадастровым сведениям пересекает одну из границ другого участка. А ситуация, когда есть правоустанавливающий документ на землю, но сведения о ее границах не зафиксированы в кадастре, вряд ли устроит владельца. Ведь у соседа, участок которого, например, отмежеван с ошибкой, рано или поздно возникнет желание овладеть и частью соседнего участка, находящегося по документам в составе его границ. Иными словами, владелец участка, который не прошел процедуру государственного кадастрового учета из-за кадастровой накладки, находится в очень уязвимом положении.
Кадастровая накладка может быть преодолена путем устранения ошибок в государственном кадастре недвижимости, порядок ведения которого регулируется ст. 28 Закона № 221-ФЗ. Статья подразумевает два варианта развития событий: устранение кадастровой накладки в административном порядке и через суд.
Устранение кадастровой накладки в административном порядке
Закон устанавливает исчерпывающий перечень ошибок:
— техническая ошибка органа кадастрового учета;
— воспроизводимая в кадастре ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в кадастр.
Если границы земли слетели из-за технической ошибки сотрудника органа, осуществляющего кадастровый учет, она исправляется элементарно. Из архива поднимается межевое дело и сверяется каталог координат, указанный в нем, с каталогом координат кадастрового паспорта земельного участка. После выявления расхождений это отражается в заявлении, подаваемом в орган кадастрового учета. Но такие случаи редки. Чаще встречаются так называемые воспроизведенные в кадастре ошибки, которые заложены землеустроителями на стадии проведения межевых работ и могли возникнуть как по вине землеустроителей, так и по вине граждан, обратившихся за проведением землеустройства.
И земельные участки, ранее предоставленные гражданам1, и те, которые подпадают под дейст вие ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ, в большинстве своем не сопровождаются документацией, указывающей на их точные границы. Именно поэтому при отсутствии координат, устанавливающих границы предоставления участка, и при отсутствии координат в кадастре смежных землепользователей межевик при подготовке межевого плана учитывает естественную либо искусственную межу, а иногда просто ссылается на предоставленную гражданином информацию, которую невозможно проверить.
Ошибка могла возникнуть и по вине межевика из-за отсутствия квалификации, отказа оборудования, а также из-за неподготовленного теодолита, к которому привязывается межуемый земельный участок.
Такую ошибку можно устранить, подав заявление в орган кадастрового учета, признав факт ошибки, зафиксированный, например, в заключении межевика, выполнявшего работы по землеустройству, и скрепленный печатью организации. Проблема в том, что значительное количество предприятий, оказывавших услуги по межеванию в 2006—2008 гг., перестали существовать. Но, даже установив специалистов, допустивших ошибку в межевом плане, повлекшую ошибку кадастровую и, как следствие, ставшую причиной кадастровой накладки при межевании смежного участка, заставить их признать факт ошибки невозможно, дело это добровольное. Ситуацию усугубляет и то, что административный порядок устранения кадастровой ошибки изначально подразумевает отсутствие спора о праве, то есть когда оба владельца смежных участков согласны устранить кадастровую ошибку и документально установить смежную границу.
Исправление кадастровой ошибки через суд
Практика показывает, что в большинстве случаев земельные споры между соседями о смежной границе носят непримиримый характер и, следовательно, подлежат разрешению в порядке п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ, предусматривающего решение суда в качестве основания для исправления кадастровой ошибки.
Перечислим основания для судебного разбирательства.
1. Отказ органа, осуществляющего кадастровый учет, совершить по заявлению владельца участка действия по устранению кадастровой ошибки. Очевидно, что при потенциальном нежелании землеустроителя-межевика признавать факт допущенной им ошибки и при наличии спора с правообладателем смежного участка отказ получить несложно. По формальным обстоятельствам орган, осуществляющий кадастровый учет, подготовит документ с указанием оснований для отказа в устранении кадастровой ошибки в срок, не превышающий месяц. Если же в порядке ст. 28 Закона № 221-ФЗ будет запущена процедура проведения экспертизы по основаниям, указанным в заявлении гражданина, дело может затянуться.
2. Отказ органа, осуществляющего кадастровый учет, совершить действия по кадастровому учету в отношении земельного участка вследствие выявленной кадастровой накладки. В этом случае оспариваться будет право владельца смежного участка на часть территории, которая, по мнению заявителя, оказалась в составе границ смежного участка с нарушением прав и законных интересов заявителя. Такой подход также требует времени на подачу межевого плана в орган кадастрового учета и получение отказа.
3. Заключение кадастрового инженера. В кругах добросовестных землеустроителей сложилась практика устного извещения заказчика межевых работ о том, что на стадии подготовки межевого плана выявлена кадастровая накладка со смежным участком. Но кадастровый инженер как лицо, квалифицированное, лицензированное и аттестованное на проведение кадастровых работ, может подготовить письменное извещение о выявлении кадастровой накладки межуемого земельного участка и смежного участка в форме заключения. Как показывает практика, это самый быстрый способ инициировать судебный процесс.
Что заявлять в суде
Рассмотрим важный момент — объем заявленных требований.
Суд нельзя просить принять решение об устранении кадастровой накладки. Ведь исправить можно только кадастровую ошибку, которая устраняется путем проведения соответствующей экспертизы, организуемой территориальным отделом органа, осуществляющего кадастровый учет. В соответствии с п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ кадастровая ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении. Поэтому необходимо просить суд признать факт кадастровой ошибки, допущенной при проведении кадастрового учета смежного участка, и доказывать его. То есть в заявлении нужно указать, что в ходе выполнения кадастровых работ по подготовке межевого плана выявлено пересечение границ вновь формируемого земельного участка с границей ранее сформированного, что послужило препятствием в осуществлении кадастрового учета вновь сформированного участка.
Кроме того, надо указать вероятные причины ошибки, например несоблюдение при проведении кадастровых работ по ранее сформированному земельному участку процедуры согласования местоположения формируемого участка с гражданином, обладавшим смежным участком. Можно указать, что не учтены координаты границ смежного участка, существовавшие на местности более 15 лет, фактически закрепленные искусственной межой (забором).
Обязательно нужно отметить, что ошибка, допущенная межевиками в ходе кадастровых работ, воспроизведена в государственном кадастре недвижимости, что выражено в фиксировании в нем ошибочных координат характерных точек границ участка.
Можно ссылаться на п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ. В нем предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на участок, а при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ участка при его образовании. Если документы отсутствуют, границами участка являются границы, существующие на местности более 15 лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Подытожить изложенные факты следует выводом: воспроизведенная кадастровая ошибка в отношении местоположения границы смежного участка считается препятствием в осуществлении кадастрового учета, а значит, препятствием в осуществлении законного права на оформление земельного участка.
Необходимо заявлять также требование внести изменения в государственный кадастр недвижимости, причем такие, которые бы устраняли кадастровую накладку. При удовлетворении этого требования суд должен сформулировать решение таким образом, чтобы оно было исполнимо. Вариант первый: на стадии судебного разбирательства заявитель подает ходатайство о проведении экспертизы, заключение которой и ляжет в основу судебного решения. Вариант второй: заявитель заранее обращается к кадастровому инженеру, выполнявшему по его просьбе подготовку межевого плана и выявившему кадастровую накладку, с просьбой подготовить еще одно заключение, а именно заключение о возможности устранения кадастровой накладки.
При положительном окончании судебного разбирательства именно каталог координат, предложенный кадастровым инженером в заключении о возможности устранения кадастровой накладки, может быть использован судом при подготовке резолютивной части решения.
Стороны судопроизводства
Истец (заявитель) — правообладатель земельного участка, в отношении которого невозможно проведение государственного кадастрового учета из-за выявления кадастровой накладки.
В качестве ответчика можно привлечь:
1) правообладателя смежного участка, границы которого были зафиксированы в государственном кадастре недвижимости путем воспроизведения ошибки, допущенной при проведении землеустроительных работ;
2) орган, осуществляющий государственный кадастровый учет;
3) организацию (кадастрового инженера), осуществлявшую межевание и допустившую кадастровую ошибку.
В качестве третьих лиц можно привлечь:
1) кадастрового инженера, выявившего кадастровую накладку;
2) орган, осуществляющий кадастровый учет (если он не привлечен в качестве ответчика);
3) правообладателя смежного земельного участка (если он не привлечен в качестве ответчика). Наша рекомендация: привлекать правообладателя смежного участка нужно обязательно, поскольку в случае корректировки границ смежного участка неизбежно затрагиваются права и законные интересы его правообладателя.
Если объем заявленных требований сводится к исправлению сугубо технической ошибки, допущенной межевой организацией и воспроизведенной в государственном кадастре недвижимости, и не привязывается к каким-либо неправомерным действиям правообладателя смежного участка, то суд может рассмотреть дело без привлечения смежного землепользователя. Но смежный землепользователь — владелец ранее учтенного земельного участка при получении информации об изменении кадастровых границ своего участка может заявить ходатайство о восстановлении пропущенного по уважительным причинам срока обжалования судебного решения на том основании, что вступившее в силу законное решение суда затрагивает его права и законные интересы.
Итак, суд:
1) признает кадастровую ошибку;
2) исправляет кадастровую ошибку путем корректировки координат характерных точек границ ранее учтенного участка с указанием координат корректируемых точек, а также вновь образуемых;
3) обязывает орган, осуществляющий кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости;
4) обязывает орган, осуществляющий кадастровый учет, произвести кадастровый учет в отношении вновь образуемого земельного участка и выдать гражданину кадастровый паспорт земельного участка.
Таким образом, по завершении процесса на руках у заявителя должно быть решение суда, которое необходимо исполнять.
Что дальше?
Есть одна тонкость: орган, осуществляющий кадастровый учет, не может просто взять и поменять координаты ранее учтенного земельного участка, поскольку решение суда — это обязанность внести изменения, которые должны вноситься в государственный земельный кадастр способом, установленным Законом № 221-ФЗ, то есть путем подачи межевого плана. Конечно, правообладатель ранее учтенного участка, границы которого корректируются, не заинтересован в исполнении решения суда. Кроме того, при постановке вопроса, когда «смежник» привлекается в качестве третьего лица либо вовсе не привлекается, суд не вправе принудительно возложить на него обязанность исполнять судебный вердикт.
Тем не менее правообладатель вновь образуемого участка, имея на руках решение суда, может смело обращаться в любую межевую организацию с просьбой изготовить межевой план смежного участка в границах координат, указанных в решении суда. Именно для этого еще на стадии подготовки к судебному разбирательству в заключение кадастрового инженера о возможности устранения кадастровой накладки включается возможный каталог координат обоих смежных участков, при котором не образуется накладки и который был положен в основу резолютивной части судебного решения.
Межевой организации при подготовке межевого плана смежного участка, границы которого откорректированы судом, не нужно даже выезжать на местность: характерные точки координат границ, обычно фиксируемых специальным оборудованием при выезде на объект, уже установлены судом и не подлежат изменению.
Правообладателю вновь образуемого участка необходимо в соответствии с тем же решением суда изготовить межевой план участка, но уже по новым координатам, обозначенным в резолютивной части решения суда.
Заключительной стадией будет обращение в орган, осуществляющий кадастровый учет, и подача двух межевых планов: смежного участка, границы которого корректируются, и собственного вновь образуемого участка с обязательным приложением копии решения суда. Первым межевым планом корректируем границы смежного участка, устраняя накладку, вторым производим государственный кадастровый учет вновь образуемого участка пострадавшего собственника.
Изложенные в статье пути разрешения проблемы кадастровых накладок не являются однозначными. На каждый конкретный случай могут влиять самые разные обстоятельства, например целевое назначение участка, вид собственности (муниципальная или государственная), специфика субъекта, в ведении которого находится земля (национальный парк, военное ведомство и т.д.), различные полосы отвода или государственные обременения. Но, несмотря ни на что, отстаивать и защищать права на земельный участок, находящийся в правомерном владении, нужно и можно, используя все средства, не противоречащие закону.
Важно
Если все границы ранее учтенного участка смежные с одним или более участками, которые в установленном порядке прошли процедуру государственного кадастрового учета, корректировка спорной границы без изменения площади смежного ранее учтенного участка невозможна. Поэтому, прежде чем затевать судебное разбирательство, необходимо убедиться (в этом может помочь кадастровый инженер), что откорректировать границы смежного ранее учтенного участка можно без изменения его площади. Если площадь смежного участка уменьшается, налицо спор о праве, поскольку уменьшение площади участка влечет уменьшение его стоимости.
1 Имеются в виду участки, подпадающие под действие п. 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение кадастрового инженера (для обращения в суд)
Заключение, которое станет основанием для обращения в суд, должно содержать:
— полное наименование кадастрового инженера;
— данные о земельном участке, в отношении которого проводятся землеустроительные работы;
— сведения о заказчике работ;
— данные о ранее учтенном земельном участке, на который накладывается межуемый земельный участок, с указанием его кадастрового номера;
— ссылку на выписку, предоставляемую органом кадастрового учета в виде сведений о существующих в государственном земельном кадастре границах земельных участков кадастрового квартала, в котором расположен межуемый земельный участок.
Кроме того, в заключении необходимо сформулировать тезис о том, что выявленная кадастровая накладка препятствует прохождению процедуры государственного кадастрового учета.
К заключению необходимо приложить ксерокопии свидетельства о госрегистрации юридического лица либо предпринимателя (для лиц, приравненных к кадастровым инженерам в силу закона) и ксерокопии лицензий.
Важным дополнением к текстовой части заключения кадастрового инженера может стать приложение в виде графического дополнения, визуализирующее накладку. Оно может содержать каталог координат смежного участка, каталог координат межуемого участка, каталог координат накладки.
Для наглядности при судебном разбирательстве имеет смысл изготовить карту-схему в формате А3, на которой разными цветами отразить границы межуемого и ранее учтенного земельных участков, а зону накладки подкрасить. Эта карта-схема может быть выполнена и на выкопировке из градостроительной базы данных, которая содержит не только полученный в результате топографической съемки рельеф местности, но и графическое отображение всех искусственных объектов (дом, гараж, забор). И если в составе отмежеванного с ошибкой смежного участка оказалась часть территории межуемого участка, причем сведения относительно межуемого участка содержатся в градостроительной базе данных (многие ранее делали топосъемку самостоятельно, пытаясь оформить права на землю, кроме того, целиком снимались и фиксировались в градостроительной базе целые земельные массивы садоводческих товариществ и гаражных кооперативов), можно графически сопоставить строения, искусственную межу с кадастровыми границами смежного участка, отмежеванного с ошибкой.
Случаи, когда граница смежного земельного участка проходит через соседний дом, не являются редкостью. Полезно отразить в заключении кадастрового инженера и площадь образуемой зоны кадастровой накладки.
Если речь идет о сотке или большей площади, в исковом заявлении можно указать о существенном нарушении прав и законных интересов заявителя.