Организация заключила договор аренды офисного помещения. При приемке обнаружилось, что помещение практически не пригодно к эксплуатации, требуется ремонт. Как поступить арендатору в такой ситуации? Придется ремонтировать помещение за свой счет или можно взыскать стоимость ремонта с арендодателя? Как отразить в бухгалтерском учете устранение недостатков?
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Гражданское законодательство в этом случае предоставляет арендатору следующие права.
1. Арендатор может потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Если арендодатель безвозмездно устраняет недостатки, в бухгалтерском учете арендатора никакие проводки не оформляются.
В случае, если арендатор решил потребовать от арендодателя возмещения своих затрат на устранение недостатков, он соответствующие затраты отражает в бухгалтерском учете. Наиболее правомерным представляется списание сумм произведенных расходов через счета прочей реализации с начислением НДС. Одновременно со списанием сумм произведенных расходов возникает задолженность арендодателя по их оплате, которая и засчитывается посредством списания сумм задолженности с кредита счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
Обращаем внимание на то, что в данном случае арендатор не имеет права включить расходы по текущему или капитальному ремонту в состав расходов по обычной деятельности, так как эти затраты не могут быть признаны экономически обоснованными (они подлежат возмещению — в той или иной форме — арендодателем);
2. Арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
В бухгалтерском учете арендатора реализация указанного права, по нашему мнению, должна отражаться по той же схеме, которая описана выше (в том случае, когда арендатор самостоятельно устраняет недостатки переданного в аренду имущества). Это объясняется тем, что фактически работы и услуги по устранению недостатков оказываются в интересах сторонней организации (арендодателя) и, следовательно, списание стоимости таких работ необходимо оформлять через реализацию.
Следует обратить внимание на то, что п. 1 ст. 612 ГК РФ, в принципе, допускает ситуацию, когда суммы арендной платы уменьшаются на суммы расходов до момента окончания их осуществления (до подписания арендодателем акта приемки выполненных работ). В этом случае наиболее правильным представляется использование счета учета авансов полученных (субсчет «Расчеты по авансам полученным», открываемый к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).
После того, как затраты будут произведены, и необходимые документы оформлены, сумма фактической себестоимости соответствующих работ или услуг отражается по дебету счета 91, а задолженность по выполненным работам — по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетом 62. После чего сумма аванса засчитывается, а счет 62 (в части, соответствующей расчетам с арендодателем) закрывается.
Пример
При приемке арендованного офисного помещения в апреле выявлено, что в нем не был проведен косметический ремонт, в результате чего качественные характеристики помещения не соответствуют оговоренным в договоре. Арендатор оценил сумму расходов на ремонт в 20 000 руб., о чем известил арендодателя и удержал указанную сумму с первого платежа арендной платы (в мае). Ежемесячный размер арендной платы — 50 000 руб. Арендатор провел косметический ремонт (силами вспомогательного подразделения) в июне, о чем был оформлен акт приемки выполненных работ, подписанный арендодателем.
В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки (проводки, связанные с начислением и уплатой НДС и учетом арендованного имущества не приводятся):
в мае
Дебет 26 Кредит 60
— 50 000 руб. — на сумму начисленной арендной платы за май;
Дебет 60 Кредит 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным»
— 20 000 руб. — на сумму стоимости предстоящего ремонта, удержанную с начисленной арендной платы;
в июне
Дебет 91 Кредит 23
— 20 000 руб. — на сумму фактически произведенных расходов;
Дебет 62 Кредит 91
— 20 000 руб. — на сумму стоимости работ, подлежащую удержанию с начисленной арендной платы;
Дебет 26 Кредит 60
— 50 000 руб. — на сумму начисленной арендной платы за июнь;
Дебет 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
— 20 000 руб. — на сумму зачтенного аванса (ранее удержанных с арендной платы сумм, включенных в состав авансов полученных).
С учетом начисления НДС и принятия к учету сумм НДС, уплаченного в составе арендных платежей, схема бухгалтерских проводок несколько усложнится, но принципиально не изменится.
Таким образом, в мае арендатор перечислит арендодателю 30 000 руб. (50 000 руб. – 20 000 руб.), в июне — 50 000 руб. (полную сумму начисленной арендной платы). Зачет аванса на сумму задолженности не влияет.
3. При обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
В такой ситуации дополнительные проводки в бухгалтерском учете арендатора не оформляются, за исключением случая, когда суммы начисленной арендной платы проведены по бухгалтерскому учету арендодателя. Если договор расторгнут, суммы арендной платы должны быть сторнированы.
Обратите внимание!
При выборе варианта требований арендатор должен согласовать свои действия с арендодателем. Ведь последний тоже имеет право выбора. Например, узнав о намерениях арендатора устранить недостатки и уменьшить на сумму затрат арендную плату, арендодатель может заменить имущество с недостатками на другое аналогичное имущество, находящееся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.