Обратимся к нормам Земельного кодекса РФ в части разрешения вопроса о самовольном занятии земельного участка.
Самовольно занятые земельные участки
В соответствии с подп. 2 п. 1 и подп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права граждан и юридических лиц на землю или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в частности путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и прекращения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушению.
Самовольно занятые земельные участки возвращают их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам без возмещения затрат, которые произвели лица, виновные в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (п. 2 ст. 76 ЗК РФ).
Требования об устранении нарушений прав
Опираясь на указанные положения, муниципалитет может предъявить вам иск об освобождении самовольно занятого земельного участка. В основу исковых требований лягут также нормы ст. 304 и 305 Гражданского кодекса.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В статье 305 ГК РФ сказано, что права, предусмотренные ст. 301—304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Разъясняя порядок применения этих норм Гражданского кодекса, пленумы Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ (п. 45 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) заключили, что в силу ст. 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что:
1) является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом либо договором;
2) ответчик своими действиями, не связанными с лишением владения, нарушает право собственности или законное владение истца.
Такой иск подлежит удовлетворению и если истец докажет, что существует реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Доказательства
При обосновании указанного иска муниципалитет должен доказать:
-
наличие у него права собственности (иного вещного права);
-
наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения;
-
обстоятельства, подтверждающие, что именно ответчик (ваша организация) чинит препятствия, не соединенные с лишением владения, в использовании собственником имущества.
На наш взгляд, в рассматриваемом случае у истца могут возникнуть проблемы с доказательством, что незаконно занятый земельный участок существует в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота на момент предъявления иска.
Аргументируем. Земельным участком согласно ст. 11.1 ЗК РФ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, истцу необходимо указать точное месторасположение земельного участка, позволяющее идентифицировать его в своих границах. Если государственный кадастровый учет земельного участка не проводился, местоположение границ участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка определяются с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии) и естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Как следует из вопроса, границы самовольного занятого земельного участка, под которым понимается излишняя площадь, выявленная в результате обмера, не определялись. Значит, эта самовольно занятая часть земельного участка не разграничена с правомерно используемой площадью.
Судебная практика
Как показывает арбитражная практика, в данной ситуации истцу будет сложно доказать, какая именно часть земельного участка должна быть освобождена. Его иск могут не удовлетворить.
Например, суд отказал в удовлетворении исковых требований об освобождении самовольно занятого земельного участка на том основании, что участок не был идентифицирован и отделен от земельного участка, находящегося у ответчика на праве собственности. Доказательств расположения спорного земельного участка за пределами участка, находящегося в собственности ответчика, истец не представил (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу № А58-1901/09).
Другой пример — постановление ФАС Московского округа от 14.02.2006, 07.02.2006 № КГ-А41/14202-05. В этом деле было установлено, что площадь огражденного ответчиком участка превышала площадь принадлежащего ему участка на 2088 кв. м. Суд отметил, что одного этого обстоятельства недостаточно, чтобы признать права истца нарушенными. Также суд обратил внимание на отсутствие межевых знаков, закрепляющих границы принадлежащего истцу участка. Поэтому определить, занимает ли забор, возведенный ответчиком, земельный участок истца, невозможно. В результате суд пришел к выводу, что для установления действительной границы смежных земельных участков истца и ответчика необходимо провести землеустроительную экспертизу. Без нее невозможно установить, нарушил ли ответчик прав истца на спорный участок. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Московского округа от 26.02.2007 № КГ-А41/584-07.
Преимущественное право
Поскольку ваша организация владеет объектом недвижимости, расположенном на земельном участке, у нее есть преимущественное право на его приобретение. Это следует из ст. 36 ЗК РФ.
Поскольку в процессе межевания была выявлена излишняя площадь земельного участка, то при согласии органа, уполномоченного на распоряжение землей, ваша организация вправе оформить предусмотренные законом документы на использование земли во вновь утвержденных границах. В частности, пример разрешения подобной ситуации именно таким образом приведен в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2008 № Ф08-7342/2008.