Рассказать, когда это происходит и почему, а также разъяснить правовые особенности госрегистрации перехода права собственности при признании судом договоров недействительными мы попросили заместителя начальника Управления контроля и методического обеспечения в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Людмилу Лилину.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Кроме того, государственная регистрация прав на основании судебных актов осуществляется с учетом Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 № 112.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Если суд признал оспоримую сделку недействительной и не применил последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта в графу «Особые отметки регистратора» непогашенного листа записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится следующая запись: «Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)».
В случае когда суд признал оспоримую сделку недействительной и применил последствия ее недействительности, государственная регистрация прав проводится на общих основаниях, в том числе в соответствии с требованиями ст. 13 и 16 Закона о регистрации, по заявлению правообладателя, сторон договора (или уполномоченных ими лиц) с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов (документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки, и т.д.). То же происходит и в случае применения последствий недействительности ничтожной сделки.
При наличии в ЕГРП записи о праве на недвижимое имущество право иного лица, в пользу которого принято решение суда, регистрируется в том случае, если имеется заявление о прекращении зарегистрированного права или если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта (п. 10 вышеназванных Методических рекомендаций).
В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся разъяснения для судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Так, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения считаются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не служит основанием для внесения записи в ЕГРП.